Crise et habitat

"Hausse des prix de l'immobilier, effets de la crise américaine, problème récurrent des sans-logis... : autant de questions d'actualité qui font l'objet de débats et de réflexions sur les actions à mener. Le dossier éclaire ces différents enjeux en présentant : des analyses des politiques françaises du logement des dernières décennies, et notamment en matière de logement social ; des points de vue des divers acteurs ; la législation et les évolutions les plus récentes de la politique gouvernementale. Une partie traite également de la situation à l'étranger, principalement au niveau européen, et permet de mesurer les similitudes ou les différences par rapport à d'autres pays."

Pour consulter ce rapport publié par la Documentation Française:
>> http://www.ladocumentationfrancaise.fr/catalogue/3303332109449/index.shtml

France pavillonnaire

Cela faisait longtemps que le thème n'avait pas été abordé dans nos posts plus anciens: celui des pavillons.

Le dernier numéro de Vacarme porte sur : 'la france pavillonnaire' et explique de manière plurielle les questions posées par ce type d'habitat très en vogue dans les franges urbaines des villes françaises - et les politiques actuelles.
>> http://www.vacarme.org/rubrique288.html

Un "monde" privatif au grand public

Il est courant de voir dans l’espace public des rues et routes des villes mexicaines une profusion de panneaux publicitaires. En soit rien de particulier à l’apparence chaotique de ces contextes périphériques. Leurs messages et leurs objets nous interpellent cependant. Pas de réclames de produits ou d’images subliminales pour titiller le consommateur: c’est l’exclusivité de l’habitat qui est ici mis en vente. L’image sécuritaire de ces lotissements fermés (fraccionamentos cerrados) est l’argument principal pour amener des acheteurs friands d’isolement et de services sécurisants. Tel ce panneau (voir image), illustrant un enfant dans un jardin privatif près d’un molosse (montant la garde ?), accompagné d’une phrase faisant office de titre explicatif : « El mundo de Joaquim es el mas seguro » (le monde de Joaquim est le plus sur).

Dans l’espace public d’une ville à peine naissante se confrontent les images et leurs contextes. Alors que les panneaux sont disposés dans des zones d’habitat à la marge, plus ou moins industrialisées, au bord de grandes routes, leurs messages eux représentent une image de l’habitat bien différente de leurs contextes. Aussi ces panneaux s’adressent à une population qui souhaite se retrancher dans des enclaves privatisées. Cette aspiration à accéder au statut « d’élite » prend une tournure caricaturale sur un panneau présentant un couple sur un bateau avec pour titre « Si viajas en primera clase porque no vives en ella ? » (si tu voyages en première classe pourquoi ne vis-tu pas dedans ?). Vivre retranché du « monde » dans des logements "exclusifs" serait-il égal à l’achat d’un billet d’avion de première classe pour une destination de rêve ?

Cette vision contrastée du panneau du bord de route et de son lieu d’implantation nous raconte sans équivoque l’évolution actuelle d’une société divisée dans laquelle l’espace public représente les images d’un monde privé et inaccessible pour beaucoup.

Site web de promotion immobilière et des opérations presentées sur la photo :

>> http://www.cig.com

Les définitions ci-dessous sont issues du Centre National de Ressources Textuelles et Lexicales [lexicographie].

PUBLICITE:

- Action de rendre public; résultat de cette action: Ces arrêtés des préfets sont exécutoires par eux-mêmes (...); mais après avoir été portés à la connaissance du public par voie d'affiches, quand ils intéressent toutes les communes, ou bien à son de trompe ou de tambour, surtout dit M. Taudière, depuis l'article 96 de la Loi de 1884, qui rend cette publicité obligatoire pour les arrêtés municipaux, et a fortiori, pour les arrêtés des préfets. Baradat, Organ. préfect., 1907, p. 92.

- Caractère de ce qui est notoire, connu de tous ou au moins du plus grand nombre de personnes. Entourer qqc. de la plus grande publicité; un coup de publicité. Elle s'habillait à ravir, et adorait M. de Chateaubriand. C'était, en termes d'étude, une conquête charmante pour Eugène. Il n'en parlait à personne, mais tout le monde le savait. Cette publicité alla si loin que le mari finit par l'apprendre (Soulié, Mém. diable, t. 2, 1837, p. 67).

- Action, fait de promouvoir la vente d'un produit en exerçant sur le public une influence, une action psychologique afin de créer en lui des besoins, des désirs; ensemble des moyens employés pour promouvoir un produit. Publicité adroite, éhontée, informatrice, mensongère, tapageuse; frais de publicité; faire une campagne de publicité en faveur de qqc.; préparer de la publicité à un produit; publicité par voie de radio-télévision. Des sommes énormes sont dépensées pour la publicité commerciale. Aussi des quantités de produits alimentaires et pharmaceutiques, inutiles, et souvent nuisibles, sont-ils devenus une nécessité pour les hommes civilisés (Carrel, L'Homme, 1935, p. 29).

Crise existentielle et crise du logement

Alors que l’Institut Français d’Architecture expose l’habitat de Barbie, les rues parisiennes accueillent des sans-abris. En effet durant ce mois de novembre 2007 la Rue de la Banque est devenue un lieu médiatisé de cristallisation de cette crise. Cela ne veut pas dire que l’architecture peut et doit résoudre le problème actuel du marché de l’immobilier et du logement, mais que l’architecte reste volontairement à l’écart des débats politiques et sociaux. Peut-être alors que l’exposition de Barbie ne cherche pas seulement à suggérer la crise existentielle de « la femme » dans son logis, mais aussi la distance de plus en plus criante entre la pratique architecturale et la réalité sociale. A dire vrai, j’en doute fortement. Il semble malheureusement que la figure de l’architecte comme acteur du politique et d’un certain militantisme social s’amenuise au fur et à mesure que la pratique embrasse son propre professionnalisme avec égocentrisme.
Les deux articles ci-dessous tentent d'illustrer nos propos.

Les mal-logés de retour rue de la Banque, à Paris

LEMONDE.FR avec AFP et Reuters | 03.11.07 | 09h37 • Mis à jour le 03.11.07 | 09h38

Quelques dizaines de personnes se sont à nouveau installées dans la nuit de vendredi à samedi, rue de la Banque à Paris, où des associations, notamment le Droit au logement (DAL), organisent depuis un mois un campement pour demander l'amélioration des conditions de logement. Ces personnes, essentiellement des femmes d'origine africaine, se sont installées sur des bâches dépliées sur le trottoir devant un immeuble, lui-même occupé par le DAL et plusieurs autres organisations qui en ont fait le "ministère de la crise du logement". Les forces de l'ordre présentes, qui avaient délogées au moins à quatre reprises ces "campeurs", ne sont pas intervenues.

Une délégation du DAL avait été reçue vendredi après-midi pendant plus de deux heures par le directeur de cabinet de la ministre du logement, Christine Boutin . Cette rencontre, selon le DAL, n'a débouché sur rien de concret en vue du relogement des familles qui campent rue de la Banque. Le porte-parole du DAL, Jean-Baptiste Eyraud, avait affirmé à la presse à l'issue de l'entretien que ses interlocuteurs n'avaient pas voulu recevoir la liste des 320 familles que son association entend reloger. Le ministère, dans un communiqué diffusé dans la soirée, a pour sa part affirmé que "M. Eyraud n'a pas remis de liste (...) mais a accepté le principe d'en remettre une globale, avec une typologie des diverses situations de familles". Cette liste permettra de déterminer qui pourra bénéficier de la loi sur le droit au logement opposable, qui prendra effet le 1^er janvier, souligne le ministère.

MISE EN OEUVRE RAPIDE DE LA LOI

Avant la réunion, une responsable du DAL à Paris avait précisé que les familles de la rue de la Banque étaient hébergées à l'hôtel ou chez des tiers et accepteraient "évidemment toute proposition de relogement". Elle a cependant souligné au micro de BFM TV que la plupart des adultes avaient un emploi, et que leur seule contrainte était qu'ils commençaient leur travail très tôt.

"Je m'emploie à mettre en oeuvre le plus rapidement possible la loi du droit au Logement opposable", a pour sa part déclaré Christine Boutin dans un communiqué diffusé après la rencontre du DAL avec son directeur de cabinet. La ministre avait dit la veille qu'elle refuserait de "tolérer que des campements s'installent dans Paris" et prévenu qu'elle ne se laisserait "influencer par aucune gesticulation médiatique" de la part de personnalités "totalement incompétentes sur les questions du logement".

Une maison futuriste pour une Barbie émancipée
Article publié le 14 Octobre 2007Par Véronique Cauhapé Source : LE MONDE Taille de l'article : 474 mots - Extrait :

"La villa imaginée par neuf femmes architectes pour la poupée la plus célèbre du monde est exposée à Paris. Dans son espace beauté, la chevelure voilée de dentelle noire, Barbie apparaît en femme mystérieuse et lointaine. Limite maîtresse sadomasochiste, elle est assise face à son miroir, ignorant fièrement Spiderman enfermé dans une cage à oiseau. Dans sa cuisine, Barbie reçoit ses amies assises sur des sortes de passoires (remplies de plumes) suspendues à une tringle. Il suffit d'appuyer sur un bouton pour qu'une table dressée se soulève jusqu'à hauteur de ce groupe de filles. Telles sont deux des neuf pièces qui composent la Villa de Mademoiselle B."

Loft not soft

I am teaching this semester a 'taller de arquitectura' (a studio) at the Tec (ITESM) on housing design. The project is a housing building on a small lot of 30m x 30m located in the center of the city.

For this reason Luis Aldrete, architect and professor at the Tec, organized a tour for the students on a housing building almost finished and located in the colonia americana not too far from the large avenue of Chapultepec. This four story building containing only 6 duplexes of 120m2 (and a penthouse) for sale targets a specific market of the city: mostly young professionals or retirees. What I found interesting is that this niche market and the architectural solution reveals the movement of reinvestment to the center: of real estate developers and new owners. Indeed the city changed recently the floor area ratio possible for higher density making the urban fabric punctuated by new housing buildings for new urbanites. Of course only a small portion of the population can benefit from those new luxurious walls.

PRÊTEURS PRÉDATEURS

Ci-dessous un article sur la situation dramatique de la crise immobiliere actuelle aux Etats-Unis et ses effets sociaux immédiat dans les périphéries des villes américaines notamment en Californie et dans les zones d'urbanisation rapide.

A Los Angeles, les plus modestes piégés par la crise immobilière
LE MONDE 24.08.07 15h21 • Mis à jour le 24.08.07 15h21
LOS ANGELES (Californie) CORRESPONDANCE

Pour inviter les automobilistes à visiter les "maisons modèles" des environs, les démarcheurs brandissent toujours leurs panneaux Homes for sale (maisons à vendre) sur l'artère principale de Hemet (Californie).
A 150 kilomètres de Los Angeles, l'agglomération californienne du comté de Riverside - un des plus pauvres de l'Etat -, connue pour ses trailer parks (des campings améliorés), est l'une de ces villes qui ont connu un boom immobilier sans précédent depuis dix ans.
La construction de ces cités champignons a été le moteur d'un développement intensif, spécialement en Californie du Sud. Là, des ménages aux revenus modestes ont pu devenir propriétaires après s'être engagés dans l'obtention de prêts hypothécaires à taux variables, ces fameux subprime consentis aux emprunteurs à risque...
Or, avec la crise du secteur du subprime, rien ne se vend plus dans ces zones suburbaines. Pire, des milliers de petits propriétaires trop endettés ne peuvent plus rembourser les échéances de leurs crédits, et risquent de perdre leur propre logement.
Aux Etats-Unis, les procédures de saisie ont doublé en juillet, atteignant 179 599, selon le site Internet spécialisé RealtyTrac, qui dénombre plus d'1,1 million de procédures depuis le mois de janvier, soit une moyenne d'une procédure sur 112 foyers.
La Californie figure parmi les cinq Etats américains où les saisies de logements s'accélèrent, avec la Floride, le Michigan, l'Ohio et la Géorgie. Certaines zones urbaines, plus aisées, sont moins touchées (à Beverly Hills, on compte une seule saisie, et à Malibu... zéro !). Mais partout, la crise du crédit entraîne une chute des valeurs immobilières. "S'il y a quatre maisons saisies dans le voisinage, le prix de vente baisse d'au moins 20 %", affirme Robert Gnaizda, du Greenlining Institute de Berkeley, dont le but est d'encourager l'accès à la propriété pour les revenus faibles. "La crise présente affecte surtout les milieux défavorisés."

"PRÊTEURS PRÉDATEURS"
La situation est critique dans le comté de Riverside : au 2e trimestre 2007, la ville de Hemet a enregistré 68 saisies (contre 6 pour le 2e trimestre 2006) ; Murrieta en a compté 142, Temecula 136, Perris 147, Moreno Valley 309... L'histoire de la famille "J." est exemplaire. Il y a dix ans, ce couple a acheté un pavillon de quatre pièces à Corona, pour la somme de 148 000 dollars (110 000 euros), en en empruntant la quasi-totalité. Suite à des soucis de santé, leurs revenus ont diminué. Ne pouvant plus rembourser, ils ont refinancé en 2000, et à trois autres reprises, augmentant chaque fois le montant du prêt, pour tirer des liquidités.
Car, avec l'envolée spectaculaire des prix de l'immobilier dans la région, les sociétés de prêts, certaines de pouvoir revendre les crédits à Wall Street, ont sollicité très agressivement tous les propriétaires (par courrier, téléphone ou courriel), pour les inciter à monétiser leur plus-value immobilière.
En septembre 2005, les "J." ont emprunté à hauteur de 450 000 dollars, mais se sont vus contraints de mettre la maison en vente, pour faire face aux échéances. Estimé alors à 480 000 dollars, leur pavillon n'a pas trouvé d'acquéreur. Alors, le créancier, GMAC Mortgage, un des plus importants avec 34 bureaux en Californie, a engagé la procédure de saisie.
""Subprime" est un mot poli pour décrire des prêts scandaleux, commente ce lecteur du Los Angeles Times, il s'agit d'une escroquerie qui fait de l'acquéreur une victime." Aujourd'hui, des associations de consommateurs réclament des mesures pour protéger les propriétaires en difficulté. Le Greenlining Institute propose un fonds de 10 milliards de dollars, financé par les grandes banques, afin de les aider à restructurer leur dette.
Acorn (Association of Community Organizations for Reform Now), une organisation nationale vouée à la protection des consommateurs défavorisés, appelle à un moratoire d'un an sur toutes les saisies immobilières et à la suspension des ventes aux enchères de propriétés saisies, "afin que les victimes des prêteurs prédateurs puissent réaménager les termes de leurs emprunts", explique Larry Hynson depuis le siège d'Oakland.
Kerry Killinger, PDG de Washington Mutual, le 3e prêteur immobilier aux Etats-Unis, déplore le laxisme en cours dans la profession et réclame un meilleur encadrement de ses courtiers : "Nous avons des normes de sécurité pour tous les autres produits du marché. Notre bien-être économique exige un contrôle plus strict de ce secteur." D'autant qu'une étude récente de la Federal Trade Commission indique que la plupart des emprunteurs ont du mal à comprendre les termes des contrats de crédit, même les plus simples.

article: Claudine Mulard paru dans l'édition du 25.08.07

Countrywide sauvé par Bank of America
Countrywide, le numéro 1 des prêts hypothécaires aux Etats-Unis, voit le spectre de la faillite s'éloigner. Le groupe Bank of America a annoncé qu'il investirait 2 milliards de dollars (1,5 milliard d'euros) dans cette entreprise. "C'est un signe de confiance dans Countrywide et dans l'idée que tout le secteur hypothécaire ne va pas exploser", estime Peter Cardillo, analyste d'Avalon Partners. Selon le site mortgagedaily.com, 84 établissements de crédit hypothécaire ont fait faillite ou cessé leur activité aux Etats-Unis depuis le 1er janvier.

>> Voir sur notre blog : Malgré le ralentissement, l'immobilier reste en quête de négociateur

Dynamic City

Les images de la Chine d’aujourd’hui nous offrent des illustrations quasi futuristes d’une société saturée par sa croissance économique, où se déroule une véritable révolution urbaine telle qu’elle a pu exister en Europe au 19ème siècle lors de l’industrialisation des villes. Les extraits suivants issus d’un article publié dans le journal Le Monde illustrent de nouveau cette vision qui frise le réel :

[a gauche: image concue par l'équipe de DynamicCity]

400 millions de Chinois à loger
LE MONDE 26.05.07 13h45 • Mis à jour le 26.05.07 13h45


« Imaginez un train qui tourne autour de Pékin, ne s'arrête jamais et auquel le passager accède par un "travelator", un tapis roulant à vitesse rapide. Ce mode de transport à lévitation magnétique ultrarapide, circulaire et hybride ferait le tour de la capitale, sur 65 km, entre le troisième et quatrième périphérique actuels. Il serait surélevé, dans une structure où seraient aménagées des zones commerciales et de détente. Baptisé D-rail, ce projet futuriste a été imaginé pour fluidifier les déplacements urbains par l'architecte hollandais Neville Mars et son équipe pluridisciplinaire de jeunes chercheurs. »

l’article se poursuit sur la temporalité de l’urbanisation et sa gestion :

[ci-dessous: image concue par l'équipe de DynamicCity]
« En 2003, un ministre chinois avait préconisé la création de 400 villes d'un million d'habitants d'ici à 2020. Dans la réalité, tout va tellement vite que plus personne n'ose avancer une cartographie prévisionnelle de l'urbanisation. "On est obligé d'être pragmatique, car toutes les prévisions des plans quinquennaux précédents ont été dépassées, explique Kuang Xiaoming, professeur à l'institut d'urbanisme de Tongji, à Shanghaï, et concepteur d'une trentaine de villes nouvelles. Déjà, on ne raisonne plus par objectifs chiffrés pour le nombre de villes ou le taux d'urbanisation. Car c'est un piège : des régions font tout pour parvenir au taux souhaité, mais ce n'est pas viable. En outre, il n'y a plus de politique applicable à tout le pays, car il y a trop de différences. Pour les parties plus riches du pays, les zones côtières, on raisonne maintenant en groupes de villes, en "conurbation"", poursuit l'urbaniste. »

SUR INTERNET
Les projets la Dynamic City Foundation sont disponibles sur http://burb.tv/ , réflexion conçue selon le principe wiki de collaboration ouverte .

Deux visages du logement en France?

La France de propriétaires de M. Sarkozy et les logements sociaux de Mme Royal

Article publié le 03 Mai 2007 Source : LE MONDE.FR
par Bertrand Bissuel [Taille de l'article : 359 mots]

Extrait : "Durant le tête-à-tête télévisé entre Ségolène Royal et Nicolas Sarkozy, les questions touchant au logement ont été expédiées en quelques minutes. Les deux candidats ont concentré leur propos sur quelques-unes des priorités qui leur tiennent le plus à cœur. Sans surprise, M.Sarkozy a redit qu'il voulait "faire de la France un pays de propriétaires" tandis que Mme Royal, elle, a insisté sur la pénurie de logements sociaux, après avoir rappelé qu'il y avait "3,5 millions de mal-logés" en France. "

>> Cet extrait d'article nous fait rebondir sur les phénomènes que nous observons de part le monde où par exemple aux Etats-Unis, le programme HOPE VI depuis 1994 instaure une reconstruction/démolition de logements sociaux en réduisant le parc de logements sociaux disponibles en suivant une logique de marché tendant à la constitution d'une nation de propriétaires. Le cas du Mexique est en soit entre les deux propositions des candidats à la présidentielle : il permet grâce au financement d’une caisse de crédit appelée INFONAVIT de financer la production de logements sociaux accessibles à la propriété.

>> quelques images des opérations INFONAVIT d’après la revue d’architecture Arquine. [cette image est issue de notre ancien Blog ]

PowerHouse

PowerHouse est une exposition regroupant les projets mentionnés par le concours New Housing New York Legacy Project (NHNY). Ce concours en deux temps porte sur le logement social dits en anglais ‘affordable’, et s’organise autour de deux objectifs que sont la mixité sociale et la prise en compte de considérations environnementales. Le site du concours situé dans le South Bronx de New York a permis d’atteindre ces objectifs en concert avec des acteurs locaux : le quartier (community), les agences de promotions immobilières locales et municipales (NYCHA et promotion immobilière privé et ‘non profit’), mais aussi des architectes et des urbanistes.


PowerHouse représente en définitive remarquablement les actions menées par la municipalité de New York initiées par Bloomberg, maire de New York City, et son plan dénommé The New Housing Marketplace de construction de près de 165000 logements ‘sociaux’ sur 10 ans. Le NHNY illustre cette politique matérialisée au Center for Architecture à New York par l’exposition PowerHouse présentant les projets primés. Le projet lauréat de l’agence d’architecture Dattner Architects & Grimshaw propose un projet de logements tel un projet urbain avec ses espaces verts, une typologie variée de logements ou d'espaces collectifs.

L’idée n’a pas été de généraliser un modèle d’habitat répétable ailleurs dans la ville mais de penser les potentialités utilisables pour un autre site au travers du processus du projet . Des questions se posent alors aux acteurs même de la municipalité de New York, comme le Public Information Exchange (PIA), financé entre autre par le American Institute of Architects, qui recense les projets innovants à New York .

Quels sont les rôles des institutions face à la production de logements ? Quel modèle utiliser ? En existe-t-il ? Comment le penser ? Où se place la ‘community’ dans ce processus ? Telles sont les questions soulevées par l'exposition PowerHouse.

Planning housing in Paris?

The case of the Region of Paris is an extreme housing market example. It shows how weak can be urban policies in relation to the local economy. The article that follows [in french] explains the "resistance" of cities facing the regional power. The question of housing is therefore located in the center of many debates between major actors. It also shows how master planning fails.

Source: LE MONDE, 27/02/2007
Title: Les projets de l'Ile-de-France pour le logement jugés "irréalistes"

"Augmenter la production de logements tout en réduisant les surfaces urbanisables : c'est l'un des paris que le conseil régional d'Ile-de-France s'est fixé dans son projet de schéma directeur (Le Monde daté 18-19 février). La démarche est "irréaliste", aux yeux du député Gilles Carrez (UMP, Val-de-Marne). Moins véhéments, les professionnels du bâtiment, le mouvement HLM et les représentants des services de l'Etat se disent cependant "inquiets" face aux orientations adoptées par la région.

Le schéma directeur de la région Ile-de-France (Sdrif) entend combler le déficit de logements qui s'est creusé, au fil des ans, sans consommer trop de terrains. Il recommande d'implanter les habitations nouvelles "en priorité dans les pôles urbains existants ou en devenir, à proximité d'une desserte en transports satisfaisante". Jusqu'en 2030, le nombre espéré de mises en chantier s'élève à 60 000 par an, contre une moyenne annuelle de 43 000 entre 1990 et 2005 (près de 37 000 sur la seule année 2006).

RISQUE DE "CRÉER LA RARETÉ"

Les élus régionaux pensent qu'environ 40 000 habitations pourraient sortir de terre, chaque année, dans des "espaces déjà urbanisés". Les 20 000 autres logements programmés seraient créés dans les "secteurs d'urbanisation nouvelle", dont l'étendue a été réduite dans le projet de SDRIF (environ 29 000 hectares contre un peu plus de 43 000 dans le schéma directeur de 1994). La région cherche ainsi à promouvoir une ville "dense et compacte" pour combattre l'étalement urbain, rentabiliser les infrastructures existantes, limiter les déplacements domicile-travail et protéger les espaces naturels ou agricoles.

Cette démarche est "séduisante", commente le président de l'Association régionale des organismes HLM, Stéphane Dambrine, mais elle ne correspond pas aux orientations des documents d'urbanisme élaborés par de nombreuses municipalités. "Les maires sont de plus en plus enclins à diminuer la densité des programmes immobiliers sur leur commune", enchérit le président de la Fédération des promoteurs-constructeurs d'Ile-de-France, Claude Cagol. Le phénomène est encouragé par une partie de la population, qui s'oppose aux nouveaux immeubles afin de préserver sa tranquillité et son cadre de vie.

Si les espaces ouverts à l'urbanisation diminuent au moment même où les communes tendent à devenir plus malthusiennes, le risque est grand de "créer la rareté" et de bloquer la relance, ajoute M. Cagol. Les collectivités locales ne sont, en effet, nullement tenues de se conformer aux objectifs de construction inscrits dans le Sdrif.

De telles difficultés n'ont pas lieu d'être si les maires manifestent "la volonté politique de répondre à la demande de la population francilienne", objecte Jean-Luc Laurent, vice-président (MRC) du conseil régional, chargé du logement. Mais cet argument ne dissipe pas la préoccupation des services de l'Etat. Ainsi, le délégué interministériel pour le développement de l'offre de logements, Jean-Pierre Beysson, a récemment écrit aux ministres du logement, de l'équipement et de l'intérieur pour attirer leur attention sur le problème de cohérence que le Sdrif soulève."