Malgré le ralentissement, l'immobilier reste en quête de négociateurs
LE MONDE ECONOMIE 11.12.06 11h09 • Mis à jour le 19.03.07 14h47
Plus de 80 nouvelles agences immobilières devraient ouvrir en 2007 dans le réseau Century 21, soit, en net, 40 à 50 unités supplémentaires qui rejoindront les 874 franchises. Et 597 postes de commerciaux y sont à pourvoir (hors administration de biens), s'ajoutant aux 3 100 en activité. Le marché de l'emploi des négociateurs immobiliers continue donc de recruter, malgré le ralentissement de l'activité. Au cours du premier semestre, l'ANPE a enregistré 6 380 offres pour les transactions (dont 4 130 contrats à durée indéterminée), contre 5 100 sur la même période de 2005. Ces données ne prennent pas en compte les agents commerciaux indépendants.
Cette activité peut en effet s'exercer selon deux statuts : d'une part, celui de salarié, rémunéré par un fixe - le smic en général -, assorti d'un pourcentage sur la commission que perçoit l'agence, le fixe étant souvent considéré comme une avance sur les commissions. D'autre part, celui d'agent commercial, travailleur indépendant qui doit détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Les indépendants représenteraient un tiers de l'effectif total des commerciaux, selon Jean-Yves Cavallini, responsable du département droit social au Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), qui regroupe des agences et des administrateurs de biens. Ils réaliseraient "50 % du chiffre d'affaires des agences", estime Jean-Philippe Guillard, président de la Chambre professionnelle nationale des mandataires agents commerciaux de l'immobilier (Cnasim), qui recense 15 000 indépendants. En cas de rupture du contrat avec son agence, l'agent bénéficie d'indemnités et d'un préavis.
Pour le salarié, la commission moyenne s'élève à 30 % de celle perçue par l'agence, soit 15 % lors de la "rentrée" du mandat de vente ou de location, plus 15 % lorsque celle-ci est réalisée. La rémunération annuelle brut des salariés est estimée à 51 220 euros par le SNPI. Pour les agents commerciaux, la commission totale est en moyenne de 50 %, soit 25 % à chaque étape, mais elle peut grimper jusqu'à 70 %.
Aucun niveau de formation n'est exigé pour entrer dans ce métier. "Les agences recherchent avant tout des bons vendeurs, précise M. Cavallini. Mais elles doivent souvent compléter la formation sur le plan juridique." S'ils sont salariés, car les indépendants, eux, ne bénéficient pas de financements pour la formation. De ce fait, regrette M. Cavallini, "ils se forment très peu. C'est un point noir pour la profession".
Lequel des deux statuts se développe le plus ? Aucune donnée officielle n'est disponible mais, pour René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), "la part du salariat s'accroît". Un avis que ne partage pas M. Guillard, car le statut d'indépendant correspond, estime-t-il, aux attentes des agences qui souhaitent développer leur activité mais n'ont pas les moyens d'embaucher.
Reste que ce statut a récemment été l'objet de contentieux juridique. Certains contrats d'agents ont été requalifiés en contrats de travail à la suite de contrôles de l'administration qui a relevé un lien de subordination entre les deux parties (horaires et méthodes de travail imposées par l'agence, par exemple). La Cnasim "revendique un accroissement de ces contrôles", estimant ces dérives "très nombreuses". Par ailleurs, un arrêt de la Cour de cassation de 2004 a estimé que le statut d'agent commercial immobilier n'était pas légal. Du coup, ces commerciaux ont dû s'établir comme "mandataires libres", un régime moins protecteur. Mais la loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006 est venue légaliser l'ancien statut d'agent, en lui retirant toutefois le droit de signer les compromis de vente, que seule l'agence peut conclure. Ces aléas ont conduit à "une élévation de la proportion de nos salariés depuis trois ans", indique M. André, de Century 21. Il ne semble pas cependant que cette évolution soit générale.
Certaines agences vont devoir moraliser leurs pratiques si elles ne veulent pas décourager les candidats, y compris les salariés. Cas fréquent, semble-t-il : l'agent, ou le salarié, "rentre" un mandat, ne perçoit pas de commission, et comme la vente ne se réalise pas au cours des trois mois suivants, il est remercié. Puis l'agence fait la vente et empoche la commission. Un "abus" que dénonce la Cnasim.
Quelles sont les perspectives pour l'emploi en 2007 ? M. André est certain qu'il va continuer de croître : "même si les acheteurs sont moins nombreux qu'avant, il y a toujours un déficit entre offre et demande et les commerciaux vont devoir y répondre". Mais le maître mot sera "bien sûr la prudence dans les recrutements, avec une sélection des candidats plus forte", ajoute-t-il. De son côté, le SNPI anticipe "une importante baisse des transactions". "L'augmentation nette de l'emploi des commerciaux ne devrait pas être loin de zéro", avance M. Cavallini. Le turnover devrait cependant permettre un bon nombre de recrutements.
Francine Aizicovici
Cette activité peut en effet s'exercer selon deux statuts : d'une part, celui de salarié, rémunéré par un fixe - le smic en général -, assorti d'un pourcentage sur la commission que perçoit l'agence, le fixe étant souvent considéré comme une avance sur les commissions. D'autre part, celui d'agent commercial, travailleur indépendant qui doit détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Les indépendants représenteraient un tiers de l'effectif total des commerciaux, selon Jean-Yves Cavallini, responsable du département droit social au Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), qui regroupe des agences et des administrateurs de biens. Ils réaliseraient "50 % du chiffre d'affaires des agences", estime Jean-Philippe Guillard, président de la Chambre professionnelle nationale des mandataires agents commerciaux de l'immobilier (Cnasim), qui recense 15 000 indépendants. En cas de rupture du contrat avec son agence, l'agent bénéficie d'indemnités et d'un préavis.
Pour le salarié, la commission moyenne s'élève à 30 % de celle perçue par l'agence, soit 15 % lors de la "rentrée" du mandat de vente ou de location, plus 15 % lorsque celle-ci est réalisée. La rémunération annuelle brut des salariés est estimée à 51 220 euros par le SNPI. Pour les agents commerciaux, la commission totale est en moyenne de 50 %, soit 25 % à chaque étape, mais elle peut grimper jusqu'à 70 %.
Aucun niveau de formation n'est exigé pour entrer dans ce métier. "Les agences recherchent avant tout des bons vendeurs, précise M. Cavallini. Mais elles doivent souvent compléter la formation sur le plan juridique." S'ils sont salariés, car les indépendants, eux, ne bénéficient pas de financements pour la formation. De ce fait, regrette M. Cavallini, "ils se forment très peu. C'est un point noir pour la profession".
Lequel des deux statuts se développe le plus ? Aucune donnée officielle n'est disponible mais, pour René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), "la part du salariat s'accroît". Un avis que ne partage pas M. Guillard, car le statut d'indépendant correspond, estime-t-il, aux attentes des agences qui souhaitent développer leur activité mais n'ont pas les moyens d'embaucher.
Reste que ce statut a récemment été l'objet de contentieux juridique. Certains contrats d'agents ont été requalifiés en contrats de travail à la suite de contrôles de l'administration qui a relevé un lien de subordination entre les deux parties (horaires et méthodes de travail imposées par l'agence, par exemple). La Cnasim "revendique un accroissement de ces contrôles", estimant ces dérives "très nombreuses". Par ailleurs, un arrêt de la Cour de cassation de 2004 a estimé que le statut d'agent commercial immobilier n'était pas légal. Du coup, ces commerciaux ont dû s'établir comme "mandataires libres", un régime moins protecteur. Mais la loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006 est venue légaliser l'ancien statut d'agent, en lui retirant toutefois le droit de signer les compromis de vente, que seule l'agence peut conclure. Ces aléas ont conduit à "une élévation de la proportion de nos salariés depuis trois ans", indique M. André, de Century 21. Il ne semble pas cependant que cette évolution soit générale.
Certaines agences vont devoir moraliser leurs pratiques si elles ne veulent pas décourager les candidats, y compris les salariés. Cas fréquent, semble-t-il : l'agent, ou le salarié, "rentre" un mandat, ne perçoit pas de commission, et comme la vente ne se réalise pas au cours des trois mois suivants, il est remercié. Puis l'agence fait la vente et empoche la commission. Un "abus" que dénonce la Cnasim.
Quelles sont les perspectives pour l'emploi en 2007 ? M. André est certain qu'il va continuer de croître : "même si les acheteurs sont moins nombreux qu'avant, il y a toujours un déficit entre offre et demande et les commerciaux vont devoir y répondre". Mais le maître mot sera "bien sûr la prudence dans les recrutements, avec une sélection des candidats plus forte", ajoute-t-il. De son côté, le SNPI anticipe "une importante baisse des transactions". "L'augmentation nette de l'emploi des commerciaux ne devrait pas être loin de zéro", avance M. Cavallini. Le turnover devrait cependant permettre un bon nombre de recrutements.
Francine Aizicovici
Une profession encadrée:
L'agent immobilier, qui gère une agence, doit détenir une carte professionnelle obligatoire pour pouvoir procéder à des transactions. Elle est délivrée par la préfecture si l'intéressé n'a pas été condamné pour des infractions pénales précises (abus de confiance, fraude, etc.) et s'il répond à des critères de qualification : avoir un diplôme de niveau bac + 3 (études juridiques, économiques ou commerciales) ou bac + 2 (DUT ou BTS) dans le secteur de l'immobilier. A défaut, une expérience professionnelle de trois ans et le bac sont exigés. Sans aucun diplôme, dix ans d'expérience sont requis. Une assurance de responsabilité civile et une garantie financière d'au moins 110 000 euros (30 000 euros pour les deux premières années d'exercice) sont également exigées.
L'agent immobilier, qui gère une agence, doit détenir une carte professionnelle obligatoire pour pouvoir procéder à des transactions. Elle est délivrée par la préfecture si l'intéressé n'a pas été condamné pour des infractions pénales précises (abus de confiance, fraude, etc.) et s'il répond à des critères de qualification : avoir un diplôme de niveau bac + 3 (études juridiques, économiques ou commerciales) ou bac + 2 (DUT ou BTS) dans le secteur de l'immobilier. A défaut, une expérience professionnelle de trois ans et le bac sont exigés. Sans aucun diplôme, dix ans d'expérience sont requis. Une assurance de responsabilité civile et une garantie financière d'au moins 110 000 euros (30 000 euros pour les deux premières années d'exercice) sont également exigées.
>> Voir l'article sur notre blog: "A bout de souffle?"
