Lucien Kroll: an active participant

Le Collectif OOB inaugure un cycle de conférences cette année autour du thème « le biais et la norme en architecture » en invitant de nombreux architectes à faire partager dans les murs de l’EHESS et hors les murs, au Point Ephémère, leurs expériences professionnelles. La première séance s’est ouverte avec les propos de Lucien Kroll, architecte belge. Certaines des expériences racontées nous ont semblées faire écho à l’article fort connu de Sherry Arnstein, « a ladder of citizen participation » (1969), qui, suivant les cadres opérationnels de projets explique comment se constitue "la participation". Lucien Kroll à sans cesse réinventé chemin faisant la manière dont on pouvait la définir et l’appréhender à sa mesure dans les nombreux projets qu’il a entrepris en France, en Belgique ou en Allemagne.

>> voir le site du collectif.

Expériences de terrains

En collaboration avec Maud Simonet, (GRASS), Sébastien Chauvin (ENS, Centre Maurice Halbwachs), et Anne Bory (Centre Georges Friedman, Paris 1), nous avons présenté, à partir de nos terrains de recherches respectifs aux Etats-Unis, comment se définissaient trois notions : « diversity », « community » et « leader ». Cette discussion/présentation s’est déroulée lors d’une séance du groupe RT 35 de l’AISLF encadrée par Maud Simonet et Matthieu Hély (Membre associé du Centre Maurice Halbwachs – Equipe ERIS).

Un "monde" privatif au grand public

Il est courant de voir dans l’espace public des rues et routes des villes mexicaines une profusion de panneaux publicitaires. En soit rien de particulier à l’apparence chaotique de ces contextes périphériques. Leurs messages et leurs objets nous interpellent cependant. Pas de réclames de produits ou d’images subliminales pour titiller le consommateur: c’est l’exclusivité de l’habitat qui est ici mis en vente. L’image sécuritaire de ces lotissements fermés (fraccionamentos cerrados) est l’argument principal pour amener des acheteurs friands d’isolement et de services sécurisants. Tel ce panneau (voir image), illustrant un enfant dans un jardin privatif près d’un molosse (montant la garde ?), accompagné d’une phrase faisant office de titre explicatif : « El mundo de Joaquim es el mas seguro » (le monde de Joaquim est le plus sur).

Dans l’espace public d’une ville à peine naissante se confrontent les images et leurs contextes. Alors que les panneaux sont disposés dans des zones d’habitat à la marge, plus ou moins industrialisées, au bord de grandes routes, leurs messages eux représentent une image de l’habitat bien différente de leurs contextes. Aussi ces panneaux s’adressent à une population qui souhaite se retrancher dans des enclaves privatisées. Cette aspiration à accéder au statut « d’élite » prend une tournure caricaturale sur un panneau présentant un couple sur un bateau avec pour titre « Si viajas en primera clase porque no vives en ella ? » (si tu voyages en première classe pourquoi ne vis-tu pas dedans ?). Vivre retranché du « monde » dans des logements "exclusifs" serait-il égal à l’achat d’un billet d’avion de première classe pour une destination de rêve ?

Cette vision contrastée du panneau du bord de route et de son lieu d’implantation nous raconte sans équivoque l’évolution actuelle d’une société divisée dans laquelle l’espace public représente les images d’un monde privé et inaccessible pour beaucoup.

Site web de promotion immobilière et des opérations presentées sur la photo :

>> http://www.cig.com

Les définitions ci-dessous sont issues du Centre National de Ressources Textuelles et Lexicales [lexicographie].

PUBLICITE:

- Action de rendre public; résultat de cette action: Ces arrêtés des préfets sont exécutoires par eux-mêmes (...); mais après avoir été portés à la connaissance du public par voie d'affiches, quand ils intéressent toutes les communes, ou bien à son de trompe ou de tambour, surtout dit M. Taudière, depuis l'article 96 de la Loi de 1884, qui rend cette publicité obligatoire pour les arrêtés municipaux, et a fortiori, pour les arrêtés des préfets. Baradat, Organ. préfect., 1907, p. 92.

- Caractère de ce qui est notoire, connu de tous ou au moins du plus grand nombre de personnes. Entourer qqc. de la plus grande publicité; un coup de publicité. Elle s'habillait à ravir, et adorait M. de Chateaubriand. C'était, en termes d'étude, une conquête charmante pour Eugène. Il n'en parlait à personne, mais tout le monde le savait. Cette publicité alla si loin que le mari finit par l'apprendre (Soulié, Mém. diable, t. 2, 1837, p. 67).

- Action, fait de promouvoir la vente d'un produit en exerçant sur le public une influence, une action psychologique afin de créer en lui des besoins, des désirs; ensemble des moyens employés pour promouvoir un produit. Publicité adroite, éhontée, informatrice, mensongère, tapageuse; frais de publicité; faire une campagne de publicité en faveur de qqc.; préparer de la publicité à un produit; publicité par voie de radio-télévision. Des sommes énormes sont dépensées pour la publicité commerciale. Aussi des quantités de produits alimentaires et pharmaceutiques, inutiles, et souvent nuisibles, sont-ils devenus une nécessité pour les hommes civilisés (Carrel, L'Homme, 1935, p. 29).

Open Project

OpenStreetMap est un projet dont l'objectif est de fournir à tout ceux qui le désirent, des données géographiques gratuites telles que les cartes routières. Le projet a débuté car la plupart des cartes qui semblent gratuites ont des restrictions légales ou techniques limitant leur usage et empêchant de les utiliser de façon créative, productive ou inattendue.

Après avoir parcouru un chemin, le bord d’une rivière, ou effectuer quelconque balade en ville de par les rues, il est possible de garder en mémoire grâce à un système GPS les informations géographiques en les paramétrant pour les télécharger ensuite sur un serveur adapté à recevoir l’information. Dans ces conditions chacun peut alors devenir le cartographe de cette carte publique disponible en ligne.

Voir le site du projet mis en place depuis 2004 : http://www.openstreetmap.org/

Un complot pour la ville

Le début d’une aventure commence souvent par des coïncidences et des rencontres. Celle de COMPLOT, deux jours de conférences sur la ville, l’urbanisme ce mois d'octobre 2007 à Guadalajara au Mexique en est un exemple. Il y a deux ans, « l’aventure » avait déjà débuté sa route. A l’initiative d’un groupe indépendant, Centro de Infotectura y Tecnologia Aplicada, Alfredo Hidalgo percute depuis les habitudes reconnues provinciales de la ville pour inviter des architectes et urbanistes de bords et d'horizons divers. Cette présence internationale sur un même objet, celui de la ville contemporaine, a donné la chance au public d’intervenir, de susciter les débats. Une table ronde riche à l'heure ou la ville est prête à recevoir en 2011 les jeux olympiques panaméricains, et voir peut être sa forme transformée.

>> voir ancien post sur Guadalajara.

Crise existentielle et crise du logement

Alors que l’Institut Français d’Architecture expose l’habitat de Barbie, les rues parisiennes accueillent des sans-abris. En effet durant ce mois de novembre 2007 la Rue de la Banque est devenue un lieu médiatisé de cristallisation de cette crise. Cela ne veut pas dire que l’architecture peut et doit résoudre le problème actuel du marché de l’immobilier et du logement, mais que l’architecte reste volontairement à l’écart des débats politiques et sociaux. Peut-être alors que l’exposition de Barbie ne cherche pas seulement à suggérer la crise existentielle de « la femme » dans son logis, mais aussi la distance de plus en plus criante entre la pratique architecturale et la réalité sociale. A dire vrai, j’en doute fortement. Il semble malheureusement que la figure de l’architecte comme acteur du politique et d’un certain militantisme social s’amenuise au fur et à mesure que la pratique embrasse son propre professionnalisme avec égocentrisme.
Les deux articles ci-dessous tentent d'illustrer nos propos.

Les mal-logés de retour rue de la Banque, à Paris

LEMONDE.FR avec AFP et Reuters | 03.11.07 | 09h37 • Mis à jour le 03.11.07 | 09h38

Quelques dizaines de personnes se sont à nouveau installées dans la nuit de vendredi à samedi, rue de la Banque à Paris, où des associations, notamment le Droit au logement (DAL), organisent depuis un mois un campement pour demander l'amélioration des conditions de logement. Ces personnes, essentiellement des femmes d'origine africaine, se sont installées sur des bâches dépliées sur le trottoir devant un immeuble, lui-même occupé par le DAL et plusieurs autres organisations qui en ont fait le "ministère de la crise du logement". Les forces de l'ordre présentes, qui avaient délogées au moins à quatre reprises ces "campeurs", ne sont pas intervenues.

Une délégation du DAL avait été reçue vendredi après-midi pendant plus de deux heures par le directeur de cabinet de la ministre du logement, Christine Boutin . Cette rencontre, selon le DAL, n'a débouché sur rien de concret en vue du relogement des familles qui campent rue de la Banque. Le porte-parole du DAL, Jean-Baptiste Eyraud, avait affirmé à la presse à l'issue de l'entretien que ses interlocuteurs n'avaient pas voulu recevoir la liste des 320 familles que son association entend reloger. Le ministère, dans un communiqué diffusé dans la soirée, a pour sa part affirmé que "M. Eyraud n'a pas remis de liste (...) mais a accepté le principe d'en remettre une globale, avec une typologie des diverses situations de familles". Cette liste permettra de déterminer qui pourra bénéficier de la loi sur le droit au logement opposable, qui prendra effet le 1^er janvier, souligne le ministère.

MISE EN OEUVRE RAPIDE DE LA LOI

Avant la réunion, une responsable du DAL à Paris avait précisé que les familles de la rue de la Banque étaient hébergées à l'hôtel ou chez des tiers et accepteraient "évidemment toute proposition de relogement". Elle a cependant souligné au micro de BFM TV que la plupart des adultes avaient un emploi, et que leur seule contrainte était qu'ils commençaient leur travail très tôt.

"Je m'emploie à mettre en oeuvre le plus rapidement possible la loi du droit au Logement opposable", a pour sa part déclaré Christine Boutin dans un communiqué diffusé après la rencontre du DAL avec son directeur de cabinet. La ministre avait dit la veille qu'elle refuserait de "tolérer que des campements s'installent dans Paris" et prévenu qu'elle ne se laisserait "influencer par aucune gesticulation médiatique" de la part de personnalités "totalement incompétentes sur les questions du logement".

Une maison futuriste pour une Barbie émancipée
Article publié le 14 Octobre 2007Par Véronique Cauhapé Source : LE MONDE Taille de l'article : 474 mots - Extrait :

"La villa imaginée par neuf femmes architectes pour la poupée la plus célèbre du monde est exposée à Paris. Dans son espace beauté, la chevelure voilée de dentelle noire, Barbie apparaît en femme mystérieuse et lointaine. Limite maîtresse sadomasochiste, elle est assise face à son miroir, ignorant fièrement Spiderman enfermé dans une cage à oiseau. Dans sa cuisine, Barbie reçoit ses amies assises sur des sortes de passoires (remplies de plumes) suspendues à une tringle. Il suffit d'appuyer sur un bouton pour qu'une table dressée se soulève jusqu'à hauteur de ce groupe de filles. Telles sont deux des neuf pièces qui composent la Villa de Mademoiselle B."

Une oasis qui donne soif

Connaissez-vous l'agence de promotion immobilière [fictive] nommée Riviera Real Estate basée à New York? Le dernier développement de Riviera Real Estate perché sur les rives de Brooklyn face à Manhattan est une parodie acide des projets actuels new yorkais et de la transformation urbaine et sociale des quartiers de Williamsburg. Le site web de ce projet débute par une vidéo animée sur fond de musique moitié mièvre moitié intrigante. Un titre fort Platinum Empire Cove s’affiche avec pour sous titre « A seven star luxury retreat on the edge of New York ». Les images se succèdent accompagnées d’arguments 'flash' : on y vend la proximité de New York par l’exclusivité et la luxure, on y affiche les futurs clients (Jet set jeune soit disant branchée) parce qu’ils seront les plus beaux et les plus avertis, on y construit une image où vous êtes dans une oasis privilégiée. La vidéo s’achève d’ailleurs sur cette image poétique avec réalisme »: « A relaxing oasis where like-minded people can mingle without judgment ». Mais Platinum Empire Cove ne s’arrête pas là. Dans le menu de gauche du site web le choix ne manque pas. La parodie culmine alors au ridicule quand vous abordez les dernières rubriques amalgamant l’accessibilité d’un site et les aventures d’un James Bond ou encore le fameux credo du « back to the community » et la façade arrière du bâtiment en offrant coté Brooklyn une façade couverte de publicité bien colorée.

"la ciudad es de todos": participation citoyenne pour la mobilité

300 voitures par jour de plus à Guadalajara – avec ce chiffre en tête il est facile d’imaginer quel peut être le futur de la ville: congestionné et pollué. Malgré les efforts de construire de nouvelles infrastructures, l’Etat de Jalisco oublie que ces travaux se situent en ville. Il s’ensuit de nombreux problèmes de circulation, de mobilité, et de conflits entre voitures et piétons. Un mouvement spontané est né il y a quelques semaines contre l’aménagement de l’avenue Lopez Mateos, un axe majeur de Guadalajara. L’Etat de Jalisco transforme cette voie en une autoroute urbaine divisant la ville. De nombreux habitants se sont depuis joints au débat, en l’élargissant aux questions de mobilité de la zone métropolitaine.

Une demande auprès du gouverneur de l’Etat de Jalisco a été faite ce week-end dont voici les extraits [en espagnol] :

“No hacerlo sería atentar contra la viabilidad de esta metrópoli. En aras de avanzar en este objetivo común, demandamos:

1. La suspensión total e inmediata del ejercicio y del proyecto de “viaducto” en la Avenida López Mateos, así como que su gobierno se comprometa a que éste sea evaluado dentro del análisis del Plan Integral de Movilidad por un panel neutral de especialistas en la materia.

2. Que el Plan Integral de Movilidad sea presentado públicamente a la ciudadanía; que mediante ejercicios de participación se discuta y en su caso se mejore, y que su gobierno se comprometa públicamente a su ejecución.

3. Que su gobierno asuma el papel que le corresponde en la promoción de la participación ciudadana en las cuestiones de movilidad urbana, a fin de lograr la sustentabilidad, la inclusión, y una mejor calidad de vida para todos. Tal es el caso del respeto a los reglamentos, a los más vulnerables en la vía pública, y a los beneficios de contar con un transporte público eficiente, integrado e incluyente, así como del uso más racional del automóvil particular”.

Le motif de cette manifestation nous rappelle des informations que nous avions déjà évoquées dans notre ancien blog sur Guadalajara.

Voir l'article publié dans le journal El Informador. cliquer ici

Tlatelolco-Nonoalco: rénovation mexicaine.

L'opération de Tlatelolco-Nonoalco construite au début des années soixante par l'architecte Mario Pani à proximité du centre historique de Mexico City est surtout connu pour sa fameuse place: La Plaza de las Tres Culturas (place des trois cultures). Cette place s’organise autour de trois éléments historiques: les fouilles archéologiques du temple de Tlatelolco, une église baroque de l’époque coloniale, et les barres de logements sociaux dessinées par Mario Pani [photo 1]. Cette image largement diffusée représente par raccourcis l’histoire nationale mexicaine en trois temps.

L’état actuel de cette opération de logements sociaux est comme dans de nombreux grands ensembles: délabré et peu contrôlé. Le site gigantesque de Tlatelolco forme un méga îlot rectangulaire traversé par l’extension de Reforma à l’Est et s’étend jusqu’à l’axe de l’avenue Insurgentes. A cet endroit, une tour de forme triangulaire culmine de ses 27 étages [voir photo 2]. A l’origine utilisée pour des activités de services, elle est aujourd’hui inutilisée.

Looking at work in Boston.

Les « mondes » et les formes de travail, les pratiques professionnelles, constituent l’objet d’étude du prochain congrès de l’Association Américaine de Sociologie (ASA) à Boston. Il serait intéressant de savoir si les professions impliquées dans les processus urbains autant que l’impact de phénomènes urbains sur les pratiques professionnelles seront des sujets présents lors de ce congrès. Le centre de recherche, le MIT Workplace Center sera actif dans l'organisation de cet événement.

Extrait du 2008 ASA Congress Statement:

" The 2008 ASA program will focus on the interconnections between work—broadly conceived—and society. Work is one of the most basic of social activities and institutions and has far-reaching correlates and consequences. The title—Worlds of Work—points to two main sub-themes. First, it underscores the increasing diversity by which work is organized and experienced in societies. Work activities can: take place formally in organizations or informally between individuals; be labeled as illegal or legal; be unpaid, well-paid, or poorly paid; and involve considerable security for some or be unstable for others. People may also regard their work activities as more or less important to them at various stages of their lives. Second, the program title emphasizes the cross-national and historical diversity in work activities, work-related institutions, and the experience of work. Outsourcing of production, global human rights, immigration, and cultural differences all provide fertile ground for a comparative understanding of the many varieties of work."

Faire 'du logement.'

Rechercher sur l’habitat au travers de l’expérience de l’enseignement du projet n’est pas chose facile. Sans avoir la prétention d’effectuer un travail de recherche, il a été intéressant de revenir sur la représentation des espaces et de poser la question aux étudiants de savoir quel était leur rôle en tant que professionnel, en l’occurrence architecte, dans le dessin d’un édifice de logements. Ce court exercice s’est achevé la semaine dernière à l’ ITESM, laissant en suspens de multiples questions.

Une présentation à un groupe d’étudiants en architecture venus du Boston Architectural College a permis de clarifier ces questions, ces doutes, ou les certitudes que nous avions.

Bio climatique

J’ai reçu la visite de Viviana Comito à Guadalajara, architecte italienne basée à Paris. Diplômée de la Sapienza à Rome, elle s’est ensuite spécialisée en architecture bio climatique. Elle s’intéresse au paysage et aux plantes en rapport aux espaces habités, en particulier les espaces ouverts : publics ou privés. Au Mexique - alors qu’elle devait effectuer un simple voyage - elle a été amenée à participer à un projet urbain dans la ville d’Aguascalientes avec un ancien collègue rencontré lors de son master en architecture bio climatique à Madrid. Elle a finalement présenté son approche de l’architecture bio climatique à la municipalité. L’image ci-jointe correspond à un projet de concours d'un aménagement de parking à Naples récemment réalisé avec l’agence AWP avec qui elle collabore régulièrement. Pour ce concours AWP a été consulté pour son expertise de paysagisme par l'agence d'architecture Richard Rogers Partnerships. [voir les images et détails du projet sur le site de AWP]

Patrimonialiser le logement social?

La rénovation d'une cité de Pantin bloquée au nom du patrimoine
LE MONDE 15.09.07 13h44

Quelle mue pour le Serpentin ? Cette cité dite sensible du quartier des Courtillières, à Pantin Seine-Saint-Denis), fait l'objet d'un lourd projet de rénovation. Un plan de 200 millions d'euros, en partie financé par l' Agence nationale de la rénovation urbaine (ANRU), aujourd'hui bloqué par une demande de classement des bâtiments au titre des monuments historiques et un rapport commandé par les ministres du logement et de la culture, aux conclusions très critiques. "Ces gens vivent sur une autre planète. Des familles entières attendent le renouveau, et on interrompt après cinq ans d'études une opération que tous les services de l'Etat ont approuvée", s'agace le maire (PS) de Pantin, Bertrand Kern.
Alors que le chantier devait démarrer en janvier, la rénovation intérieure des 635 logements vient de commencer, début septembre. Et la restructuration plus lourde du quartier est toujours en attente d'un arbitrage. Une réunion interministérielle a tenté d'esquisser une solution de compromis, mercredi 12 septembre. Sans résultat pour l'instant.
Comment une cité dégradée et à l'urbanisme problématique peut-elle constituer un patrimoine intouchable ? Le Serpentin ondule sur 1,5 kilomètre de long pour former une boucle presque fermée. C'est une barre molle de cinq étages, autour d'un parc vallonné de 4 hectares. On y reconnaît la signature d' Emile Aillaud (1902-1988), figure de l'architecture moderne et auteur de grands ensembles qui cherchent à s'affranchir des formes droites des barres et des tours.
Construit à l'économie dans les années 1960, le Serpentin a mal vieilli. Les appartements sont trop petits, les façades sont décrépies, l'isolation fait défaut. Les halls traversants et les entrées de cave ont été bouchés pour décourager les trafics qui prospèrent dans cette cité close. "Les Courtillières, c'est 6 000 habitants et 100 % de logements sociaux. Le Serpentin, c'est le bas de l'échelle", décrit M. Kern.
Elue en 2001, l'équipe municipale socialiste entreprend de rénover le quartier, où le Serpentin côtoie une vingtaine de tours en tripode et des barres plus classiques. Au menu : un nouveau centre-ville avec des commerces, un pôle de santé, un équipement culturel ; des démolitions, des constructions, et l'ambition de "tomber" à 80 % de logements sociaux.
"Dans ce plan, le Serpentin forme un barrage urbain au milieu des Courtillières, qui empêche de circuler entre les quartiers et de rejoindre le nouveau centre", estime M. Kern. Une contrainte lourde, alors que le quartier est déjà coincé entre le fort d'Aubervilliers et le cimetière de Pantin-Bobigny. Un nouveau tracé urbain est confié à l'urbaniste Djamel Klouche. Et les architectes retenus pour rénover le Serpentin, Dominique Renaud et Philippe Vignaud, de l'agence RVA, prévoient, pour désenclaver la cité, d'ouvrir une large traversée dans la forteresse en démolissant deux boucles du ruban au sud et sept blocs au nord. Des brèches de 38 mètres et de 114 mètres, 15 % de démolition au total.
Le parc rénové devient un jardin public pour l'ensemble du quartier. Les appartements sont agrandis. L'enduit peint de couleurs pâles est remplacé par des panneaux de terre cuite rouges, faciles à changer. L'ensemble s'accompagne d'un ambitieux volet environnemental visant à réduire de 15 % les charges de copropriété grâce à des économies d'énergie.
Ces changements ulcèrent Gérard Monnier, professeur d'histoire de l'architecture à la Sorbonne et fondateur de l'association Docomomo, vouée à la défense des bâtiments du mouvement moderne. En mai 2006, alors que le projet est ficelé, il demande au ministère de la culture de classer le bâtiment. La Rue de Valois et le ministère du logement décident alors de tout geler et diligentent une mission d'enquête.
Dans leur rapport du 23 avril, les enquêteurs notent le caractère absurdement tardif de leur mission et rejettent la demande de classement tant les opérations sont avancées. Mais leur jugement est sévère : "On a bien affaire à une oeuvre majeure, comme modèle architectural et urbain ayant marqué l'histoire de l'architecture française. Le projet apporte des changements irréversiblement dénaturants." Les inspecteurs contestent largement les choix retenus : les brèches, excessives ; les façades, "en complète contradiction avec l'esprit" du bâtiment ; le parc, "transformation d'un espace public réussi des années 1960 en pastiche de parc parisien du XIXe siècle"... Et préconisent de forts amendements.
"Je ne ferai rien au détriment des gens qui vivent là, prévient le maire. Je suis prêt à démolir moins de longueur du Serpentin, si cela permet quand même de s'ouvrir sur le centre-ville et si l'ANRU finance les surcoûts. Mais pas question de revenir à de l'enduit en façade."
M. Vignaud, architecte habitué des opérations de rénovation urbaine, se dit a priori plutôt hostile aux démolitions, souvent traumatisantes pour les habitants. Mais selon lui, "c'est une aberration de vouloir patrimonialiser le logement social, la priorité c'est de répondre aux besoins de la population, à une logique urbaine, et de s'adapter à des budgets d'entretien très faibles. Notre intervention améliore le quartier de manière durable sans dénaturer l'architecture d'Aillaud, dont il est légitime de vouloir garder un témoignage".
En attendant un épilogue, les acteurs de cette ubuesque histoire sont au moins unanimes pour souhaiter que l'intérêt patrimonial des bâtiments soit désormais étudié en amont dans les opérations de renouvellement urbain.

Grégoire Allix
Article paru dans l'édition du 16.09.07

Creating a turning point for Guadalajara.

The catalan architect and urban designer Joan Busquets was invited in Guadalajara by the Tec de Monterrey, Campus Guadalajara for what is called by the ITESM the ‘Catedra Barragan’. This invitation of such a figure of the urban design practice happens before a future change for the city of Guadalajara.
Indeed, the city of Guadalajara is facing a major challenge in the near future by being the next destination for the Juegos Panamericanos of 2011. Some important urban design projects are starting to be drawn on the map of the city, particularly in the center such as the Villa Panamericana. Joan Busquets, who 'drew' the map of Barcelona for the Olympic games of 1992, played a role of a ‘messager’ to tell us the experience of the catalan capital as much as his own expertise and questions of urban designer.

1992 was a 'turning point' [1] for Barcelona and it could be the same for Guadalajara in 2011. Being an actor of this change would therefore modify the building capacity of the people from Guadalajara. And it could definitely build a new path in the trajectory of urbanism as a discipline and the urban designers. All depends if the practicioners and the academic world realize this long term retroactive process. In that sense, the Catedra Barragan is a constructive start to make it happen.

Read articles:

Published in El Informador: click here

Published in Mundo Tec: click here[pdf]

[1] we are making reference here to the work of Andrew Abbott.

Information on urbanism

I am trying to collect information from different sources like posters and web sites to know more about the activities and events in urbanism and the social sciences in Mexico.

Here is a web site from the CIEP (Centro de Investigaciones y Estudios de Postgrado de la Facultad de Arquitectura) at the UNAM which is collecting good information on many events mostly located in the Mexico City area.

>> click here to access the web site.

Loft not soft

I am teaching this semester a 'taller de arquitectura' (a studio) at the Tec (ITESM) on housing design. The project is a housing building on a small lot of 30m x 30m located in the center of the city.

For this reason Luis Aldrete, architect and professor at the Tec, organized a tour for the students on a housing building almost finished and located in the colonia americana not too far from the large avenue of Chapultepec. This four story building containing only 6 duplexes of 120m2 (and a penthouse) for sale targets a specific market of the city: mostly young professionals or retirees. What I found interesting is that this niche market and the architectural solution reveals the movement of reinvestment to the center: of real estate developers and new owners. Indeed the city changed recently the floor area ratio possible for higher density making the urban fabric punctuated by new housing buildings for new urbanites. Of course only a small portion of the population can benefit from those new luxurious walls.

PRÊTEURS PRÉDATEURS

Ci-dessous un article sur la situation dramatique de la crise immobiliere actuelle aux Etats-Unis et ses effets sociaux immédiat dans les périphéries des villes américaines notamment en Californie et dans les zones d'urbanisation rapide.

A Los Angeles, les plus modestes piégés par la crise immobilière
LE MONDE 24.08.07 15h21 • Mis à jour le 24.08.07 15h21
LOS ANGELES (Californie) CORRESPONDANCE

Pour inviter les automobilistes à visiter les "maisons modèles" des environs, les démarcheurs brandissent toujours leurs panneaux Homes for sale (maisons à vendre) sur l'artère principale de Hemet (Californie).
A 150 kilomètres de Los Angeles, l'agglomération californienne du comté de Riverside - un des plus pauvres de l'Etat -, connue pour ses trailer parks (des campings améliorés), est l'une de ces villes qui ont connu un boom immobilier sans précédent depuis dix ans.
La construction de ces cités champignons a été le moteur d'un développement intensif, spécialement en Californie du Sud. Là, des ménages aux revenus modestes ont pu devenir propriétaires après s'être engagés dans l'obtention de prêts hypothécaires à taux variables, ces fameux subprime consentis aux emprunteurs à risque...
Or, avec la crise du secteur du subprime, rien ne se vend plus dans ces zones suburbaines. Pire, des milliers de petits propriétaires trop endettés ne peuvent plus rembourser les échéances de leurs crédits, et risquent de perdre leur propre logement.
Aux Etats-Unis, les procédures de saisie ont doublé en juillet, atteignant 179 599, selon le site Internet spécialisé RealtyTrac, qui dénombre plus d'1,1 million de procédures depuis le mois de janvier, soit une moyenne d'une procédure sur 112 foyers.
La Californie figure parmi les cinq Etats américains où les saisies de logements s'accélèrent, avec la Floride, le Michigan, l'Ohio et la Géorgie. Certaines zones urbaines, plus aisées, sont moins touchées (à Beverly Hills, on compte une seule saisie, et à Malibu... zéro !). Mais partout, la crise du crédit entraîne une chute des valeurs immobilières. "S'il y a quatre maisons saisies dans le voisinage, le prix de vente baisse d'au moins 20 %", affirme Robert Gnaizda, du Greenlining Institute de Berkeley, dont le but est d'encourager l'accès à la propriété pour les revenus faibles. "La crise présente affecte surtout les milieux défavorisés."

"PRÊTEURS PRÉDATEURS"
La situation est critique dans le comté de Riverside : au 2e trimestre 2007, la ville de Hemet a enregistré 68 saisies (contre 6 pour le 2e trimestre 2006) ; Murrieta en a compté 142, Temecula 136, Perris 147, Moreno Valley 309... L'histoire de la famille "J." est exemplaire. Il y a dix ans, ce couple a acheté un pavillon de quatre pièces à Corona, pour la somme de 148 000 dollars (110 000 euros), en en empruntant la quasi-totalité. Suite à des soucis de santé, leurs revenus ont diminué. Ne pouvant plus rembourser, ils ont refinancé en 2000, et à trois autres reprises, augmentant chaque fois le montant du prêt, pour tirer des liquidités.
Car, avec l'envolée spectaculaire des prix de l'immobilier dans la région, les sociétés de prêts, certaines de pouvoir revendre les crédits à Wall Street, ont sollicité très agressivement tous les propriétaires (par courrier, téléphone ou courriel), pour les inciter à monétiser leur plus-value immobilière.
En septembre 2005, les "J." ont emprunté à hauteur de 450 000 dollars, mais se sont vus contraints de mettre la maison en vente, pour faire face aux échéances. Estimé alors à 480 000 dollars, leur pavillon n'a pas trouvé d'acquéreur. Alors, le créancier, GMAC Mortgage, un des plus importants avec 34 bureaux en Californie, a engagé la procédure de saisie.
""Subprime" est un mot poli pour décrire des prêts scandaleux, commente ce lecteur du Los Angeles Times, il s'agit d'une escroquerie qui fait de l'acquéreur une victime." Aujourd'hui, des associations de consommateurs réclament des mesures pour protéger les propriétaires en difficulté. Le Greenlining Institute propose un fonds de 10 milliards de dollars, financé par les grandes banques, afin de les aider à restructurer leur dette.
Acorn (Association of Community Organizations for Reform Now), une organisation nationale vouée à la protection des consommateurs défavorisés, appelle à un moratoire d'un an sur toutes les saisies immobilières et à la suspension des ventes aux enchères de propriétés saisies, "afin que les victimes des prêteurs prédateurs puissent réaménager les termes de leurs emprunts", explique Larry Hynson depuis le siège d'Oakland.
Kerry Killinger, PDG de Washington Mutual, le 3e prêteur immobilier aux Etats-Unis, déplore le laxisme en cours dans la profession et réclame un meilleur encadrement de ses courtiers : "Nous avons des normes de sécurité pour tous les autres produits du marché. Notre bien-être économique exige un contrôle plus strict de ce secteur." D'autant qu'une étude récente de la Federal Trade Commission indique que la plupart des emprunteurs ont du mal à comprendre les termes des contrats de crédit, même les plus simples.

article: Claudine Mulard paru dans l'édition du 25.08.07

Countrywide sauvé par Bank of America
Countrywide, le numéro 1 des prêts hypothécaires aux Etats-Unis, voit le spectre de la faillite s'éloigner. Le groupe Bank of America a annoncé qu'il investirait 2 milliards de dollars (1,5 milliard d'euros) dans cette entreprise. "C'est un signe de confiance dans Countrywide et dans l'idée que tout le secteur hypothécaire ne va pas exploser", estime Peter Cardillo, analyste d'Avalon Partners. Selon le site mortgagedaily.com, 84 établissements de crédit hypothécaire ont fait faillite ou cessé leur activité aux Etats-Unis depuis le 1er janvier.

>> Voir sur notre blog : Malgré le ralentissement, l'immobilier reste en quête de négociateur

Sociologie Latino Américaine

La semaine dernière a eu lieu au Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades de l’Université de Guadalajara le congrès de l’ Association Latino Américaine de Sociologie (ALAS).
Ce 26ème congrès de l’ALAS permet de faire un bilan des activités dans le domaine des sciences sociales en Amérique Latine confrontée à de forts mouvements et changements sociaux depuis une trentaine d’années.
Le programme est révélateur des questions et des intérêts partagés entre les chercheurs venus de tous les pays latino américains. Un panel consacré aux villes latino américaines a soulevé de nombreuses questions sur les droits du sol, la gestion urbaine, l’expansion ou la privatisation des zones résidentielles.

>> sur l’histoire de l’ALAS (texte PDF en espagnol)

Housing in Biloxi

Again, the after katrina disaster is a fascinating laboratory of innovation and experimentation in architecture and urban questions. As Denise Scott Brown said in an earlier article published in Art forum (December 2005) with the title “What Should New Orleans Do?” the question of standardization of housing or even mass production is maybe a solution for reconstruction.
As we illustrated in previous articles on this blog, architectural and urban design has been more than ever an ongoing research in the field of construction and real estate development. An article published in the NY Times “ Design Steps Up in Disaster’s Wake” exposes some of the experiences of design in housing showing some alternatives to the FEMA emergency trailer option.
The non profit organization Architecture For Humanity involved in emergency housing, and recently one of the main leader in the Tsunami recovering in Asia in 2004, is now developing proposals and inviting designers to resolve the problems of the Mississippi coastline disaster.


“Today the organization, based in San Francisco, has 10 full-time employees and a $1.9 million budget paid for by foundations and individual and corporate contributions.
The Biloxi Model Home Program is focusing on the low-income neighborhood of East Biloxi, where Ms. Parker lives and where the need for permanent housing was particularly dire because of the loss of 3,500 homes in a community of 12,000 residents.
There were various private and governmental programs in place to help, mostly through grants and loans, when the architecture group got involved a few weeks after the hurricane, but lack of coordination among them and contractors and architects presented problems — particularly given challenges like the need to rebuild above flood level, at heights exceeding 12 feet in some areas, and to determine which building materials would be not only safe but also insurer-approved.”

Still Life

Le film de Jia Zhang Ke, présenté à la dernière minute, en tant que "film-surprise", dans la catégorie documentaire, a remporté le Lion d'Or lors de la 63e Mostra de Venise . Ce film est tourné dans la vallée des Trois Gorges, lieu soumis à la destruction par l’élévation des eaux dues à la construction d’un barrage géant.

Dans Still life, les paysans détruisent les immeubles, et par là même ce qu'ils avaient peut-être eux-mêmes construit sous le communisme. Pour Jia Zhang Ke , le réalisateur de Still Life, "il y a une grande ironie puisque c'est un même mouvement en réalité. On construit une ville, on la détruit, tout cela dans un temps finalement très rapide à l'échelle d'une vie. Il y a cette vitesse très voire trop rapide, du développement en Chine. Ce n'est d'ailleurs pas un discours politique par rapport à une censure. Ces scènes se passent réellement et la dimension symbolique évidente fait partie de cette réalité là. Je n'ai rien inventé. Je me contente d'être là, de capter ce moment."

Ce film met à nu non seulement les êtres mais aussi un environnement qui se désurbanise et se déstructure en renouant avec les méandres douloureux de la mémoire des lieux. C’est une reconstruction et un chantier humain que Jia Zhang Ke nous dévoile par ce film.

Exposer le logement

Le logement, les questions qu’il suscite auprès des architectes, urbanistes, politiques et habitants, est l’objet d’une exposition au Pavillon de l’Arsenal à Paris. Sous la forme d’une rétrospective l’exercice difficile est ici d’offrir au grand public un panorama des créations dans le domaine de l’habitat.

«Logement, matière de nos villes », chronique du logement collectif en Europe depuis 1900, rassemble 100 réalisations qui ont nourri la pensée urbaine au XXe siècle. Documents d’époque, plans, coupes, photos et vidéos retracent un siècle d’histoire de l’habitat européen au regard de leur contexte politique, social et économique.

Nasrine Seraji, architecte et commissaire scientifique invitée, propose une sélection de projets «remarquables illustrant les principaux courants de l’architecture du logement ; plus qu’une promenade, c’est un parcours ouvert sur la fabrication de la ville».
Source : site web Pav. Arsenal.

A voir au Pavillon de l’Arsenal à Paris jusqu’au 7 octobre 2007.
>> Voir le Dossier de Presse en ligne en format PDF.

"Habiter" la plage

Entre la salle de bain, la chambre et la plage, la cabane de plage n’a rien d’anodin. Sur la plage du Pouliguen elle est toujours utilisée comme recoin à l’abri des regards, pour y cacher des objets trop salés, mouillés, sableux. Ne parlons pas d’un « entre deux » auquel les discours d’architectes et de rêveurs d’espaces se retrouvent volontiers. Certes la plage elle-même comme territoire interstitiel entre mer et terre renforce à sa manière cet usage hybride qui fascine – entre la villa du bord de mer et la pratique du bain. Aujourd'hui, la cabane ressemble à un vestige d’une époque qui résolument compartimentait les pratiques du corps par espaces monofonctionnels

>> voir au sujet des 'cabines' cet article publié dans la revue Vacarme

On professions ... by academics

Last week we organized a small conference for the team PRO of the Centre Maurice Halbwachs. The idea was to bring researchers and PhD candidates around the same table for two days to discuss and present their questions and/or PhD thesis.

From professional identity to social or professional networks or political institutions, many topics were covered. Six from the thirteen presentations were done by PhD candidates.

>> to see the full program of “les journées de Foljuif”

Thanks to Cécile Michaud and André Grelon with who I worked on the organization of this 'social' event.

Demolition versus destruction ?

Since 2003, the creation of a new French public institution, the Agence Nationale de Renovation Urbaine can finance the demolition of public housing. Each municipal administration can apply to specific grants to this institution to change the stigmatized façade of their public housing neighborhoods by demolishing, rebuilding - and therefore relocating the families. Located in the outskirts of many cities, those “grands ensembles” as it is usually called in French to designate “housing projects” or “housing estates” have been waiting far too long for their demolition. But the question is all about the reasons and the tools to resolve a set of “problems” supposedly inherent to “those neighborhoods”. Is the demolition really necessary? And what are the strategies behind the demolition related to the deconcentration of poverty or social mobility?

Indeed, demolition of entire neighborhoods is not an easy task. As urban renewal in the 1950s did, mobility is somehow forced and lived as a trauma for many families. The following extract of an article published in the french daily newspaper Le Monde is describing more in details “how it happens” on the ground. The example taken here is a housing project located in Poissy: La Coudraie.

A Poissy, des habitants d'un quartier promis à la démolition se mobilisent
LE MONDE 28.05.07 14h28 • Mis à jour le 28.05.07 14h28

EXTRAIT : « "Il est possible que d'ex-habitants de La Coudraie s'acquittent aujourd'hui d'un loyer plus élevé", admet Laurence Buors, chargée de mission pour la politique de la Ville à la mairie de Poissy. Mais ces augmentations peuvent être atténuées par des aides au logement plus avantageuses ; du coup, le "reste à charge" reste grosso modo le même, enchaîne-t-elle. "Tous les locataires sont partis sur la base du volontariat, insiste Mme Buors. Il est arrivé qu'un ménage accepte de quitter La Coudraie au bout de la huitième proposition de logement."
D'après M. Masdeu-Arus, la moitié des familles qui ont fait leurs valises depuis 2004 habitent toujours à Poissy. Les autres ont été relogées ailleurs - dans les Yvelines le plus souvent. Certaines se disent très contentes de leur nouveau domicile. Ainsi, Corine Eulalie, 36 ans, son mari et leurs quatre enfants ont emménagé, en août 2006, dans un pavillon à Gargenville. Ils paient "peut-être un peu plus" de charges mais sont ravis d'avoir un jardin. "A l'école, il n'y a ni bagarre ni délinquance", ajoute Mme Eulalie. Elle ne regrette pas La Coudraie : "C'était devenu difficile à vivre, avec les jeunes qui occupent l'entrée de l'immeuble. Mes enfants avaient peur de sortir."
Après avoir connu de nombreux avatars, le plan de "rénovation" de La Coudraie prévoit la construction d'un nouvel hôpital - à l'emplacement des immeubles promis à la démolition. Pour compenser leur disparition, 608 logements sociaux devraient être édifiés à Poissy même. Reste maintenant à obtenir le feu vert de l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), qui étudie le projet »

[Image above: Poissy. "Le grand ensemble", par Mathieu Pernot. Photographie couleur, tirage jet d'encre. 27,5 x 40cm encadré - image published in Le Monde in this same article]

This positive view on the demolition is definitely not shared by many researchers and even politicians who start to criticize the choice by municipalities of the demolition and the social goals raised to hide the financial real estate benefits.

Centre SUD, a research center based at the Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris La Villette [ENSAPLV] organized with their students a fieldwork on this site of La Coudraie and had an “objectivation” much different than the ANRU with critical viewpoints on the demolition - here described as a destruction of a domestic and social structure.

>> see the report by the students of the ENSAPLV : click here.

[ on your left: a page taken from the report of ENSAPLV]

Dynamic City

Les images de la Chine d’aujourd’hui nous offrent des illustrations quasi futuristes d’une société saturée par sa croissance économique, où se déroule une véritable révolution urbaine telle qu’elle a pu exister en Europe au 19ème siècle lors de l’industrialisation des villes. Les extraits suivants issus d’un article publié dans le journal Le Monde illustrent de nouveau cette vision qui frise le réel :

[a gauche: image concue par l'équipe de DynamicCity]

400 millions de Chinois à loger
LE MONDE 26.05.07 13h45 • Mis à jour le 26.05.07 13h45


« Imaginez un train qui tourne autour de Pékin, ne s'arrête jamais et auquel le passager accède par un "travelator", un tapis roulant à vitesse rapide. Ce mode de transport à lévitation magnétique ultrarapide, circulaire et hybride ferait le tour de la capitale, sur 65 km, entre le troisième et quatrième périphérique actuels. Il serait surélevé, dans une structure où seraient aménagées des zones commerciales et de détente. Baptisé D-rail, ce projet futuriste a été imaginé pour fluidifier les déplacements urbains par l'architecte hollandais Neville Mars et son équipe pluridisciplinaire de jeunes chercheurs. »

l’article se poursuit sur la temporalité de l’urbanisation et sa gestion :

[ci-dessous: image concue par l'équipe de DynamicCity]
« En 2003, un ministre chinois avait préconisé la création de 400 villes d'un million d'habitants d'ici à 2020. Dans la réalité, tout va tellement vite que plus personne n'ose avancer une cartographie prévisionnelle de l'urbanisation. "On est obligé d'être pragmatique, car toutes les prévisions des plans quinquennaux précédents ont été dépassées, explique Kuang Xiaoming, professeur à l'institut d'urbanisme de Tongji, à Shanghaï, et concepteur d'une trentaine de villes nouvelles. Déjà, on ne raisonne plus par objectifs chiffrés pour le nombre de villes ou le taux d'urbanisation. Car c'est un piège : des régions font tout pour parvenir au taux souhaité, mais ce n'est pas viable. En outre, il n'y a plus de politique applicable à tout le pays, car il y a trop de différences. Pour les parties plus riches du pays, les zones côtières, on raisonne maintenant en groupes de villes, en "conurbation"", poursuit l'urbaniste. »

SUR INTERNET
Les projets la Dynamic City Foundation sont disponibles sur http://burb.tv/ , réflexion conçue selon le principe wiki de collaboration ouverte .

Deux visages du logement en France?

La France de propriétaires de M. Sarkozy et les logements sociaux de Mme Royal

Article publié le 03 Mai 2007 Source : LE MONDE.FR
par Bertrand Bissuel [Taille de l'article : 359 mots]

Extrait : "Durant le tête-à-tête télévisé entre Ségolène Royal et Nicolas Sarkozy, les questions touchant au logement ont été expédiées en quelques minutes. Les deux candidats ont concentré leur propos sur quelques-unes des priorités qui leur tiennent le plus à cœur. Sans surprise, M.Sarkozy a redit qu'il voulait "faire de la France un pays de propriétaires" tandis que Mme Royal, elle, a insisté sur la pénurie de logements sociaux, après avoir rappelé qu'il y avait "3,5 millions de mal-logés" en France. "

>> Cet extrait d'article nous fait rebondir sur les phénomènes que nous observons de part le monde où par exemple aux Etats-Unis, le programme HOPE VI depuis 1994 instaure une reconstruction/démolition de logements sociaux en réduisant le parc de logements sociaux disponibles en suivant une logique de marché tendant à la constitution d'une nation de propriétaires. Le cas du Mexique est en soit entre les deux propositions des candidats à la présidentielle : il permet grâce au financement d’une caisse de crédit appelée INFONAVIT de financer la production de logements sociaux accessibles à la propriété.

>> quelques images des opérations INFONAVIT d’après la revue d’architecture Arquine. [cette image est issue de notre ancien Blog ]

PowerHouse

PowerHouse est une exposition regroupant les projets mentionnés par le concours New Housing New York Legacy Project (NHNY). Ce concours en deux temps porte sur le logement social dits en anglais ‘affordable’, et s’organise autour de deux objectifs que sont la mixité sociale et la prise en compte de considérations environnementales. Le site du concours situé dans le South Bronx de New York a permis d’atteindre ces objectifs en concert avec des acteurs locaux : le quartier (community), les agences de promotions immobilières locales et municipales (NYCHA et promotion immobilière privé et ‘non profit’), mais aussi des architectes et des urbanistes.


PowerHouse représente en définitive remarquablement les actions menées par la municipalité de New York initiées par Bloomberg, maire de New York City, et son plan dénommé The New Housing Marketplace de construction de près de 165000 logements ‘sociaux’ sur 10 ans. Le NHNY illustre cette politique matérialisée au Center for Architecture à New York par l’exposition PowerHouse présentant les projets primés. Le projet lauréat de l’agence d’architecture Dattner Architects & Grimshaw propose un projet de logements tel un projet urbain avec ses espaces verts, une typologie variée de logements ou d'espaces collectifs.

L’idée n’a pas été de généraliser un modèle d’habitat répétable ailleurs dans la ville mais de penser les potentialités utilisables pour un autre site au travers du processus du projet . Des questions se posent alors aux acteurs même de la municipalité de New York, comme le Public Information Exchange (PIA), financé entre autre par le American Institute of Architects, qui recense les projets innovants à New York .

Quels sont les rôles des institutions face à la production de logements ? Quel modèle utiliser ? En existe-t-il ? Comment le penser ? Où se place la ‘community’ dans ce processus ? Telles sont les questions soulevées par l'exposition PowerHouse.

The Heart of the City

Un projet dénommé The Heart of the City explore un morceau de ville de Boston aux Etats-Unis pour recenser et faire découvrir la structuration spatiale et sociale de ce territoire. Sous la forme d’un site internet The Heart of the City nous informe sur près de 250 lieux, 300 organisations et 400 liens. Des cartes sont disponibles et un moteur de recherche par mots clefs permet d’affiner ses propres questions et interrogations.
A l’initiative du Center for Urban and Regional Policy de Northeastern University , le projet établit de forts liens avec Harvard University dont le Rappaport Institute for Greater Boston et l’ Arnold Arboretum .

De nombreuses informations sur le logement et le 'community development' sont disponibles ainsi que de nombreux liens sur les organisations principales bostoniennes.

Exhibiting the street[s]

Streets! Theme, theme park - or simply just another event to remember that we are all citizens and urbanites in our global cities and use streets. It is of course not new that an event as the exhibition organized by the Ecole Nationale Supérieure de Paris Val-de-Seine is focusing on the streets as a main and essential space of our cities.

Underlying a democratic title “La rue est à nous” , literary in english The Street Belongs to All of Us, this exhibition curated by François Asher is sponsored by the Institut pour la Ville en Mouvement . The aim of this exhibition is definitely not to historicize the street as an urban artifact but more to have a contemporary understanding of its forms and uses as a global social phenomenon. What is street of our cities? Where and how is it used? Is it still a public good/space?

With this global concern in mind this exhibition will therefore travel; it will go to Shanghai and Sao Paolo. In Paris, few other events will be and have already been structured around this ‘cultural street’ : like the publication of the last issue of the review Urbanisme (March/April 2007, Nº 353), a small colloque around the review Flux [PDF program here ] , or a conference on kids living in the streets of Mexico City at the Institut du Mexique .
In addition to this mobile exhibition there will be for those who would not be able to follow the itinerary from Paris to Shanghai - to buy simply the catalog .

And you...what are the meanings of streets? What is your street?

Press review:
In french

17 new New Orleans?

March 30, 2007

New Orleans Proposes to Invest in 17 Areas
By ADAM NOSSITER

NEW ORLEANS, March 29 — New Orleans unveiled its latest redevelopment plan Thursday, choosing 17 zones where the city has decided to concentrate resources in order to stimulate investment and renewal.
The 17 development zones, each about a half-mile in diameter, are scattered throughout New Orleans. They vary from a devastated shopping plaza in the eastern section of the city, to blocks in the ruined Lower Ninth Ward and to areas not hard-hit by Hurricane Katrina but still in need of renewal, as officials put it, including the old St. Roch Market in the Bywater area.
The plan is at least the fourth such effort since the storm, and at about $1.1 billion, notably more modest than its predecessors.

Its modesty provided some hope that, unlike the other plans that have been shelved or are in limbo, the outline presented at City Hall by Mayor C. Ray Nagin and his recovery chief, Edward J. Blakely, may come to fruition in some form.
Indeed, Mr. Blakely, an academic and a recognized expert in disaster recovery, promised “cranes on the skyline” by September. But where exactly they will be, and what they will be doing, was unclear from Thursday’s summary presentation.
While the city that tourists know has regained much of its old life, many other areas that were blighted long before the storm or that have become lifeless since, have yet to come back.
The hope is that if these 17 limited areas are redeveloped, they will become catalysts for further development around them.
Under the plan, some of the public investment will be used as loans and unspecified “other incentives” to private developers, and some will be used for the development of public works like libraries and clinics.
A common historical thread is that the designated areas are “all centered on the old markets, on which the city was built in the first place,” Mr. Blakely said, referring to public market buildings like the St. Roch, that once were neighborhood hubs.
The bulk of the money will be used on citywide projects like park improvements and traffic lights.
Development in the 17 areas will be “driven by incentives and a market-driven approach,” Mr. Nagin said at a City Hall news conference. He has long maintained that the economic market will guide New Orleans’s recovery, a process that has been playing out in the 19 months since the hurricane, though not necessarily to the city’s advantage. Developers, for instance, have been fearful of making large-scale commitments in the absence of an authoritative plan, and former residents who lack resources to re-establish themselves have yet to return.
Finger-pointing, bitterness and unrealistic expectations have helped to dissolve previous planning exercises that have emanated in a flurry since the hurricane. One recent proposal called for spending $14 billion on a grab-bag of ideas, with no parts of the city, no matter how vulnerable or dangerous, excluded.
This latest concept, with its narrow geographical focus and limited budget, struck some planners as more realistic.
“It’s promising to see somebody who is giving us a program that’s based on a realistic assessment of potential resources,” said Janet Howard, president of the Bureau of Governmental Research, a nonprofit public-policy organization here.
Still, the money is not a sure thing. The biggest chunk, $324 million, depends on Congress’s agreeing to waive Louisiana’s share of federally financed disaster recovery projects. President Bush is against forgiving this 10 percent match, which is mandated under the law, but the idea of a waiver — as was provided to New York after the Sept. 11 attacks and to Florida after Hurricane Andrew — has strong support in Congress.
Another $260 million would come from bonds already approved by voters, and $300 million more would come from a new bond sale based on selling the city’s blighted-property holdings to developers.
“I expect by the end of the summer you’re going to see a lot of activity,” Mr. Nagin said Thursday — a promise citizens here have heard before.

Malgré le ralentissement, l'immobilier reste en quête de négociateurs

LE MONDE ECONOMIE 11.12.06 11h09 • Mis à jour le 19.03.07 14h47

Plus de 80 nouvelles agences immobilières devraient ouvrir en 2007 dans le réseau Century 21, soit, en net, 40 à 50 unités supplémentaires qui rejoindront les 874 franchises. Et 597 postes de commerciaux y sont à pourvoir (hors administration de biens), s'ajoutant aux 3 100 en activité. Le marché de l'emploi des négociateurs immobiliers continue donc de recruter, malgré le ralentissement de l'activité. Au cours du premier semestre, l'ANPE a enregistré 6 380 offres pour les transactions (dont 4 130 contrats à durée indéterminée), contre 5 100 sur la même période de 2005. Ces données ne prennent pas en compte les agents commerciaux indépendants.
Cette activité peut en effet s'exercer selon deux statuts : d'une part, celui de salarié, rémunéré par un fixe - le smic en général -, assorti d'un pourcentage sur la commission que perçoit l'agence, le fixe étant souvent considéré comme une avance sur les commissions. D'autre part, celui d'agent commercial, travailleur indépendant qui doit détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Les indépendants représenteraient un tiers de l'effectif total des commerciaux, selon Jean-Yves Cavallini, responsable du département droit social au Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), qui regroupe des agences et des administrateurs de biens. Ils réaliseraient "50 % du chiffre d'affaires des agences", estime Jean-Philippe Guillard, président de la Chambre professionnelle nationale des mandataires agents commerciaux de l'immobilier (Cnasim), qui recense 15 000 indépendants. En cas de rupture du contrat avec son agence, l'agent bénéficie d'indemnités et d'un préavis.
Pour le salarié, la commission moyenne s'élève à 30 % de celle perçue par l'agence, soit 15 % lors de la "rentrée" du mandat de vente ou de location, plus 15 % lorsque celle-ci est réalisée. La rémunération annuelle brut des salariés est estimée à 51 220 euros par le SNPI. Pour les agents commerciaux, la commission totale est en moyenne de 50 %, soit 25 % à chaque étape, mais elle peut grimper jusqu'à 70 %.
Aucun niveau de formation n'est exigé pour entrer dans ce métier. "Les agences recherchent avant tout des bons vendeurs, précise M. Cavallini. Mais elles doivent souvent compléter la formation sur le plan juridique." S'ils sont salariés, car les indépendants, eux, ne bénéficient pas de financements pour la formation. De ce fait, regrette M. Cavallini, "ils se forment très peu. C'est un point noir pour la profession".
Lequel des deux statuts se développe le plus ? Aucune donnée officielle n'est disponible mais, pour René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), "la part du salariat s'accroît". Un avis que ne partage pas M. Guillard, car le statut d'indépendant correspond, estime-t-il, aux attentes des agences qui souhaitent développer leur activité mais n'ont pas les moyens d'embaucher.
Reste que ce statut a récemment été l'objet de contentieux juridique. Certains contrats d'agents ont été requalifiés en contrats de travail à la suite de contrôles de l'administration qui a relevé un lien de subordination entre les deux parties (horaires et méthodes de travail imposées par l'agence, par exemple). La Cnasim "revendique un accroissement de ces contrôles", estimant ces dérives "très nombreuses". Par ailleurs, un arrêt de la Cour de cassation de 2004 a estimé que le statut d'agent commercial immobilier n'était pas légal. Du coup, ces commerciaux ont dû s'établir comme "mandataires libres", un régime moins protecteur. Mais la loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006 est venue légaliser l'ancien statut d'agent, en lui retirant toutefois le droit de signer les compromis de vente, que seule l'agence peut conclure. Ces aléas ont conduit à "une élévation de la proportion de nos salariés depuis trois ans", indique M. André, de Century 21. Il ne semble pas cependant que cette évolution soit générale.
Certaines agences vont devoir moraliser leurs pratiques si elles ne veulent pas décourager les candidats, y compris les salariés. Cas fréquent, semble-t-il : l'agent, ou le salarié, "rentre" un mandat, ne perçoit pas de commission, et comme la vente ne se réalise pas au cours des trois mois suivants, il est remercié. Puis l'agence fait la vente et empoche la commission. Un "abus" que dénonce la Cnasim.
Quelles sont les perspectives pour l'emploi en 2007 ? M. André est certain qu'il va continuer de croître : "même si les acheteurs sont moins nombreux qu'avant, il y a toujours un déficit entre offre et demande et les commerciaux vont devoir y répondre". Mais le maître mot sera "bien sûr la prudence dans les recrutements, avec une sélection des candidats plus forte", ajoute-t-il. De son côté, le SNPI anticipe "une importante baisse des transactions". "L'augmentation nette de l'emploi des commerciaux ne devrait pas être loin de zéro", avance M. Cavallini. Le turnover devrait cependant permettre un bon nombre de recrutements.

Francine Aizicovici

Une profession encadrée:
L'agent immobilier, qui gère une agence, doit détenir une carte professionnelle obligatoire pour pouvoir procéder à des transactions. Elle est délivrée par la préfecture si l'intéressé n'a pas été condamné pour des infractions pénales précises (abus de confiance, fraude, etc.) et s'il répond à des critères de qualification : avoir un diplôme de niveau bac + 3 (études juridiques, économiques ou commerciales) ou bac + 2 (DUT ou BTS) dans le secteur de l'immobilier. A défaut, une expérience professionnelle de trois ans et le bac sont exigés. Sans aucun diplôme, dix ans d'expérience sont requis. Une assurance de responsabilité civile et une garantie financière d'au moins 110 000 euros (30 000 euros pour les deux premières années d'exercice) sont également exigées.

>> Voir l'article sur notre blog: "A bout de souffle?"