Vallarta Lyfestyles

Dans la revue de Puerto Vallarta (Jalisco. Mexique), Vallarta Lyfestyles, on peut voir en un seul numéro une représentation de la vie sociale de la ville et de « ce qui se passe » dans la baie. Des pages publicitaires des derniers promoteurs, illustrant les projets de communautés fermées en bordure du pacifique, terrains à lotir, ou hôtels alternent les articles de la revue. Une page ‘people’ appelée ‘stepping out’ représente les derniers clichés des dernières soirées ou la population américaine vivant à Puerto Vallarta sort pour un ‘launching’ d’un dernier ouvrage, un ‘wine testing’ entre amis, une ‘opening’ d’exposition etc… Vallarta Lyfestyles est aussi le lieu de présentation de soi aux autres de la communauté, de son nouveau ‘business’, des services que l’on propose. Beaucoup d’américains arrives en pionniers, quand Vallarta était encore un village, « s’activent » depuis dans des actions caritatives alors que d’autres sont spécialisés dans l’immobilier. Ces derniers retrouvent sur place une autre vie professionnelle qui les lie aux Etats-Unis et à la communauté des migrants retraités. Comment acquérir une propriété au Mexique ? A qui dois-je m’adresser ? ...sont autant de questions auxquelles la revue cherche des réponses afin de faciliter les américains retraités à s'entraider et ouvrir leurs propres activités dans ce domaine lucratif.

>> D’après des informations diffusées par le Immigration Policy Institute, Jalisco est un Etat du Mexique dont la population née aux Etats-Unis est la plus importante. En 2000, le IPUMS recensait près de 41764 américains au total dans l’Etat de Jalisco et 62374 pour l’Etat de la Basse Californie, jouxtant la frontière américaine. Par contre l’Etat de Jalisco est en tête du nombre de retraités au Mexique. [ source: article du IPI]

Une oasis qui donne soif

Connaissez-vous l'agence de promotion immobilière [fictive] nommée Riviera Real Estate basée à New York? Le dernier développement de Riviera Real Estate perché sur les rives de Brooklyn face à Manhattan est une parodie acide des projets actuels new yorkais et de la transformation urbaine et sociale des quartiers de Williamsburg. Le site web de ce projet débute par une vidéo animée sur fond de musique moitié mièvre moitié intrigante. Un titre fort Platinum Empire Cove s’affiche avec pour sous titre « A seven star luxury retreat on the edge of New York ». Les images se succèdent accompagnées d’arguments 'flash' : on y vend la proximité de New York par l’exclusivité et la luxure, on y affiche les futurs clients (Jet set jeune soit disant branchée) parce qu’ils seront les plus beaux et les plus avertis, on y construit une image où vous êtes dans une oasis privilégiée. La vidéo s’achève d’ailleurs sur cette image poétique avec réalisme »: « A relaxing oasis where like-minded people can mingle without judgment ». Mais Platinum Empire Cove ne s’arrête pas là. Dans le menu de gauche du site web le choix ne manque pas. La parodie culmine alors au ridicule quand vous abordez les dernières rubriques amalgamant l’accessibilité d’un site et les aventures d’un James Bond ou encore le fameux credo du « back to the community » et la façade arrière du bâtiment en offrant coté Brooklyn une façade couverte de publicité bien colorée.

Loft not soft

I am teaching this semester a 'taller de arquitectura' (a studio) at the Tec (ITESM) on housing design. The project is a housing building on a small lot of 30m x 30m located in the center of the city.

For this reason Luis Aldrete, architect and professor at the Tec, organized a tour for the students on a housing building almost finished and located in the colonia americana not too far from the large avenue of Chapultepec. This four story building containing only 6 duplexes of 120m2 (and a penthouse) for sale targets a specific market of the city: mostly young professionals or retirees. What I found interesting is that this niche market and the architectural solution reveals the movement of reinvestment to the center: of real estate developers and new owners. Indeed the city changed recently the floor area ratio possible for higher density making the urban fabric punctuated by new housing buildings for new urbanites. Of course only a small portion of the population can benefit from those new luxurious walls.

PRÊTEURS PRÉDATEURS

Ci-dessous un article sur la situation dramatique de la crise immobiliere actuelle aux Etats-Unis et ses effets sociaux immédiat dans les périphéries des villes américaines notamment en Californie et dans les zones d'urbanisation rapide.

A Los Angeles, les plus modestes piégés par la crise immobilière
LE MONDE 24.08.07 15h21 • Mis à jour le 24.08.07 15h21
LOS ANGELES (Californie) CORRESPONDANCE

Pour inviter les automobilistes à visiter les "maisons modèles" des environs, les démarcheurs brandissent toujours leurs panneaux Homes for sale (maisons à vendre) sur l'artère principale de Hemet (Californie).
A 150 kilomètres de Los Angeles, l'agglomération californienne du comté de Riverside - un des plus pauvres de l'Etat -, connue pour ses trailer parks (des campings améliorés), est l'une de ces villes qui ont connu un boom immobilier sans précédent depuis dix ans.
La construction de ces cités champignons a été le moteur d'un développement intensif, spécialement en Californie du Sud. Là, des ménages aux revenus modestes ont pu devenir propriétaires après s'être engagés dans l'obtention de prêts hypothécaires à taux variables, ces fameux subprime consentis aux emprunteurs à risque...
Or, avec la crise du secteur du subprime, rien ne se vend plus dans ces zones suburbaines. Pire, des milliers de petits propriétaires trop endettés ne peuvent plus rembourser les échéances de leurs crédits, et risquent de perdre leur propre logement.
Aux Etats-Unis, les procédures de saisie ont doublé en juillet, atteignant 179 599, selon le site Internet spécialisé RealtyTrac, qui dénombre plus d'1,1 million de procédures depuis le mois de janvier, soit une moyenne d'une procédure sur 112 foyers.
La Californie figure parmi les cinq Etats américains où les saisies de logements s'accélèrent, avec la Floride, le Michigan, l'Ohio et la Géorgie. Certaines zones urbaines, plus aisées, sont moins touchées (à Beverly Hills, on compte une seule saisie, et à Malibu... zéro !). Mais partout, la crise du crédit entraîne une chute des valeurs immobilières. "S'il y a quatre maisons saisies dans le voisinage, le prix de vente baisse d'au moins 20 %", affirme Robert Gnaizda, du Greenlining Institute de Berkeley, dont le but est d'encourager l'accès à la propriété pour les revenus faibles. "La crise présente affecte surtout les milieux défavorisés."

"PRÊTEURS PRÉDATEURS"
La situation est critique dans le comté de Riverside : au 2e trimestre 2007, la ville de Hemet a enregistré 68 saisies (contre 6 pour le 2e trimestre 2006) ; Murrieta en a compté 142, Temecula 136, Perris 147, Moreno Valley 309... L'histoire de la famille "J." est exemplaire. Il y a dix ans, ce couple a acheté un pavillon de quatre pièces à Corona, pour la somme de 148 000 dollars (110 000 euros), en en empruntant la quasi-totalité. Suite à des soucis de santé, leurs revenus ont diminué. Ne pouvant plus rembourser, ils ont refinancé en 2000, et à trois autres reprises, augmentant chaque fois le montant du prêt, pour tirer des liquidités.
Car, avec l'envolée spectaculaire des prix de l'immobilier dans la région, les sociétés de prêts, certaines de pouvoir revendre les crédits à Wall Street, ont sollicité très agressivement tous les propriétaires (par courrier, téléphone ou courriel), pour les inciter à monétiser leur plus-value immobilière.
En septembre 2005, les "J." ont emprunté à hauteur de 450 000 dollars, mais se sont vus contraints de mettre la maison en vente, pour faire face aux échéances. Estimé alors à 480 000 dollars, leur pavillon n'a pas trouvé d'acquéreur. Alors, le créancier, GMAC Mortgage, un des plus importants avec 34 bureaux en Californie, a engagé la procédure de saisie.
""Subprime" est un mot poli pour décrire des prêts scandaleux, commente ce lecteur du Los Angeles Times, il s'agit d'une escroquerie qui fait de l'acquéreur une victime." Aujourd'hui, des associations de consommateurs réclament des mesures pour protéger les propriétaires en difficulté. Le Greenlining Institute propose un fonds de 10 milliards de dollars, financé par les grandes banques, afin de les aider à restructurer leur dette.
Acorn (Association of Community Organizations for Reform Now), une organisation nationale vouée à la protection des consommateurs défavorisés, appelle à un moratoire d'un an sur toutes les saisies immobilières et à la suspension des ventes aux enchères de propriétés saisies, "afin que les victimes des prêteurs prédateurs puissent réaménager les termes de leurs emprunts", explique Larry Hynson depuis le siège d'Oakland.
Kerry Killinger, PDG de Washington Mutual, le 3e prêteur immobilier aux Etats-Unis, déplore le laxisme en cours dans la profession et réclame un meilleur encadrement de ses courtiers : "Nous avons des normes de sécurité pour tous les autres produits du marché. Notre bien-être économique exige un contrôle plus strict de ce secteur." D'autant qu'une étude récente de la Federal Trade Commission indique que la plupart des emprunteurs ont du mal à comprendre les termes des contrats de crédit, même les plus simples.

article: Claudine Mulard paru dans l'édition du 25.08.07

Countrywide sauvé par Bank of America
Countrywide, le numéro 1 des prêts hypothécaires aux Etats-Unis, voit le spectre de la faillite s'éloigner. Le groupe Bank of America a annoncé qu'il investirait 2 milliards de dollars (1,5 milliard d'euros) dans cette entreprise. "C'est un signe de confiance dans Countrywide et dans l'idée que tout le secteur hypothécaire ne va pas exploser", estime Peter Cardillo, analyste d'Avalon Partners. Selon le site mortgagedaily.com, 84 établissements de crédit hypothécaire ont fait faillite ou cessé leur activité aux Etats-Unis depuis le 1er janvier.

>> Voir sur notre blog : Malgré le ralentissement, l'immobilier reste en quête de négociateur